Проблемы покупки квартиры в новостройках (г. Уфа)

При приобретении первичного жилья потенциального покупателя привлекает, в первую очередь, цена на квартиру. При покупке квартиры в Уфе нужно учитывать, что если цена менее 39 т.р. за кв.м., значит сдача дома, как минимум, через год; если от 45 т.р. и выше за кв.м. — можно взять в сдающемся доме. Я не имею ввиду отдаленные районы: Черниковка, Затон, Дема, Инорс, Шакша. Всегда не ленитесь съездить на саму стройку, где перед въездом на стройплощадку должен располагаться плакат с паспортом объекта (кто застройщик, ген. подрядчик, сроки строительства, документация). К сожалению, по новостройкам с 2005 года и по нынешний день (со дня вступления в силу Фед. закона №214-фз «О долевом участии в строительстве многоэтажн. Домов…») наблюдается практически одинаковая картина: дом почти готов, но застройщик не заключает договор долевого участия в строительстве (причем это относится ко всем крупнейшим застройщикам г. Уфы!), либо заключает «долевку», но там еще фундамент.

Существует несколько схем приобретения первичного жилья, вот некоторые из них: 1) купить квартиру в заселенном доме по завышенной цене, с оформленным свидетельством о государственной регистрации права у собственника; 2) в строящемся доме у Заказчика или Застройщика по цене, ниже рыночной (вторичного жилья), на 4-5%; 3) в строящемся доме у подрядной организации по цене, ниже рыночной (вторичного жилья) на 10-15%.

По какому из пути идти, решать Вам! Можно лишь дать рекомендации:

1. При приобретении квартиры у собственника (вторичное жилье) в новом микрорайоне необходимо учитывать, что квартира может находиться в собственности менее трех лет, поэтому официальная стоимость в договоре купли-продажи квартиры может быть указана ниже рыночной. Безусловно, Вы переплачиваете за квадратные метры! Но переплачиваете Вы за «спокойствие» при покупке квартиры, т.к. в течение месяца Вы становитесь собственником квартиры, практически сразу заселяетесь. В доме все функционирует, лифты работают.

2. Покупка квартиры у Заказчика (Застройщика). Заказчиком микрорайонов «Колгуевский», «Южный» и ряда других – выступает Муниципальное унитарное предприятие «Инвестиционно-строительный комитет города Уфы» (МУП «ИСК г. Уфы»). К сожалению, МУП «ИСК г.Уфы» работает по договорам инвестирования (без регистрации), частично по 214-му Федеральному закону с регистрацией договора долевого участия в строительстве в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Рег. Палате=Управлении Росреестра). Однако разрешение на строительство самих домов имеется, выписывается на Заказчика - МУП ИСК г. Уфы. При этом необходимо учитывать следующее: Заказчик на все строящиеся многоквартирные дома и в Южном, и в Колгуевском микрорайонах один - МУП ИСК г. Уфы. А Застройщик (Инвестор) у каждого дома разный! Например, застройщик СУ-10 строит в Колгуевском и Южном микрорайонах (кирпичные дома). Заказчик – МУП ИСК г. Уфы, Застройщик-ООО «СУ-10» (например, заселенный в 2010 году многоквартирный жилой дом № 36 по ул. Софьи Перовской).

Между Заказчиком и Застройщиком подписывается договор о совместном инвестировании, на основании которого последний вправе продавать квартиры. Тот же СУ-10, например, квартиры в строящемся доме мкр. «Южный» дом 22 (литер Б) реализует через ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

При покупке квартиры у Заказчика (Застройщика) Вы избегаете риска двойных продаж, квартира по окончании строительства передается напрямую покупателю (дольщику). Вместе с тем, здесь Вы тоже переплачиваете, у подрядных организаций права на квартиры можно приобрести дешевле.

3. Покупка квартиры у подрядной организации. При производстве работ, оказании услуг на объекте – строящемся доме – у Заказчика или Застройщика возникают обязательства перед подрядной организаций по оплате этих работ, услуг. Однако, учитывая практику, что Заказчик и Застройщик не спешат расплачиваться за работы (услуг) и деньгами, то передают Подрядчику права на квартиру в счет погашения долга. Подрядчику, в свою очередь, квартира не нужна, нужны деньги, и он спешит ее продать. Учитывая, что покупатель не знает, какую-нибудь фирму «Стройспецснаб…», но у последней есть квартира, Подрядчик вынужден снижать цену, чтобы быстрее получить деньги за выполненные работы путем продажи прав на квартиру. Для Покупателя выгода очевидна: цена значительно ниже и рыночной цены готового жилья, и цены Заказчика, и цены Застройщика! Есть и главный минус – оформление покупки такой квартиры. К тому же дом строится, самой квартиры еще не существует, есть право требования такой квартиры у Застройщика в будущем. У каждого дома своя специфика как в юридическом плане (документы на строящийся дом, порядок оформления, наличие судебных тяжб, размер задолженности и др.), так и строительном (качество стройматериалов, ход строительства и др.). Поэтому следует опасаться в первую очередь не столько «серости» приобретения строящегося жилья, сколько исполнимости обязательств по вводу жилья в эксплуатацию. А то получается на практике: один покупатель купил квартиру у Застройщика, с оформлением договора долевого участия, с регистрацией, но прождал окончания строительства более 3-х лет, а другой покупатель купил по векселю через подрядную организацию квартиру по предварительному договору купли-продажи, но заселился через полгода!

Следует также учитывать и объективные обстоятельства, в том числе последующую ликвидность квартиры. Квартиры в мкр. Южный востребованы, спрос на квартиры высокий. Следует отметить и новые развивающиеся микрорайоны, в частности мкр. Юрюзань (улица Высотная), Заказчик ГУП "Фонд жилищного строительства".

Поэтому конечный выбор за самим покупателем!

Будут вопросы, обращайтесь:

Начальник юридического отдела Дивеев Тимур Ильдарович,

тел. 8 (347)266-04-51