"Запоздалая" регистрация ипотеки в силу закона

Уважаемые коллеги! Не могу найти практики и ответить самому себе на такой вопрос.

Между двумя юр. лицами (октябрь 2014 г.) был заключен договор возмездного перенайма (уступки прав аренды) – т.е. договор продажи арендных прав на два земельных участка, предназначенных для малоэтажной жилой застройки.

Оплата арендных прав предполагалась в рассрочку. Следовательно, на права аренды возникла ипотека в силу закону. Но продавец арендных прав сразу ипотеку вместе с договором перенайма не зарегистрировал. Ипотека была зарег-на только через год – в октябре 2015 г.

За это время приобретатель арендных прав стал осваивать участок и заключил несколько договоров долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, застройщик (приобретатель арендных прав) обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий по регистрации ипотеки. Главный аргумент – в силу ч.7 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи (там говорится и про право аренды зем. уч-ка), не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

У нас ситуация не совсем стандартная – основание для рег-ции ипотеки (договор перенайма) возникло до заключения первого дог-ра долев. Участия (октябрь 2014 г.), но сама гос. рег-ция ипотеки состоялась после заключения первого договора долев. Участия (октябрь 2015 г.). Вроде бы согласие дольщиков и не нужно, т.к. законные основания ипотеки возникли «до», но с др. стороны – обременения недвижимости возникают после гос. рег-ции. Помимо этого, как быть с очередностью залогов – кого удовлетворять в первую очередь: продавца арендных прав или дольщиков, ибо получается, что право аренды оказывается находящимся в ипотеке и у того, и других?

Было у кого-нибудь что-то подобное? Есть ли практика?