Регистрация частного дома в собственность в 2018 году – что нужно знать?

С 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018 № 342-ФЗ) «О государственной регистрации недвижимости» – в реализацию регистрации сделок с недвижимостью.

Если вы решили приобрести в собственность частный дом, тогда вашим он станет только после регистрации сделки, в которой может быть ряд нюансов, а значит – и будет дом таким, каким вы его примите к такой регистрации.

Условия закона диктуют ход сделки, а в связи с этим и её условия. Рассмотрим несколько аспектов регистрации:

Если дом – общее имущество супругов

Статья 35 (Семейный Кодекс РФ). Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ)

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В подп. 15 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 218 сказано, что сделка, которая совершена без согласия третьего лица, органа юридического лица либо государственного органа (органа местного самоуправления), если она не является в силу закона ничтожной и подлежит государственной регистрации либо является основанием для регистрации прав, вносится в реестр, но при этом делается запись об отсутствии требуемого согласия на совершение сделки (п. 4 ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 218). Поэтому любое заинтересованное лицо получит необходимую информацию о пороке сделки (отсутствии согласия на совершение сделки).

Данный подход согласуется с положениями ст. 173.1 ГК РФ, поскольку такие сделки не всегда являются ничтожными.

Содержание статьи 35 СК РФ не ставит в ничтожность отсутствие нотариального согласия одного из супругов при совершении сделки как в случае приобретения дома, так и в случае распоряжения им. Такая сделка оспорима, а значит, подлежит регистрации (только, об отсутствии согласия в реестре вносится запись)

Отсутствие такого согласия не всегда порочно. Но, окажись это так, предстоящей «суете» нового собственника дома просто не позавидуешь. Да зачастую ещё на стадии договорённостей сторон, т. е. в начале сделки, только это и может её сорвать либо стать поводом занижения цены объекта недвижимости, например, за возможные непредсказуемые «проблемы». Иногда, и такое имеет место.

Если возможно, в такой сделке для минимизации рисков лучше позаботиться о наличии требуемого согласия. Потому, в выборе частного дома, да и вообще любого объекта недвижимости, всего лишь выписка на него из единого реестра уже может предопределить выбор и достоверно осветить будущее вашего имения.

Поскольку собственность не ограничивается единоличным владением, и частным домом можно совладеть, то он может:

• принадлежать несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным (это только в случаях продажи);
• быть предметом распоряжения имущества недееспособного лица и несовершеннолетнего ребёнка, оставшегося без попечения родителей (то есть, во всех случаях отчуждения: продажа, дарение, обмен);
• быть предметом соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;
• быть предметом сделки по продаже доли несобственнику;
• быть предметом соглашения о залоге доли или части доли в уставном капитале общества.

Именно в этих случаях законом установлено обязательное обращение к нотариусу для их нотариального удостоверения. Таким образом, законодатель выделил и защитил категорию лиц, которые не способны полноценно ориентироваться в сделках, и поставил под контроль сделки с участием взаимозависимых лиц в целом, чтобы пресечь злоупотребления в сфере оборота недвижимости.

Следует обратить внимание на положение, согласно которому государственный регистратор проверяет сделку, которая подлежит государственной регистрации либо которая является основанием для регистрации, по поводу ее оценки на ничтожность (подп. 13 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 218).

Подобное правило призвано обеспечить реализацию презумпции достоверности реестра и защиты добросовестного приобретателя недвижимости. В случае же неправильных действий – ответственность на регистраторе (глава 10 Закона).

Надо отметить, уточнены пределы правовой экспертизы в случаях государственной регистрации прав, включая случаи нотариального удостоверения сделок.

Учитывая ч. 2 ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельств о праве на наследство, праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется без проверки регистратором законности такого нотариально удостоверенного документа. Достоверность такого документа устанавливается регистратором через единую информационную систему нотариата в соответствии с основами законодательства РФ о нотариате (у регистратора есть доступ к специальной базе данных).

Исключение составляют случаи представления на государственную регистрацию прав документов нотариусом, который их удостоверил.

Упрощение процедуры регистрации и сокращение ее сроков в данном случае связаны с тем, что нотариус при составлении договора уже провел проверку необходимых документов и их правовую экспертизу. Для государственного регистратора отпадает необходимость повторного совершения этих действий, которые фактически дублируют функции нотариуса.

И конечно, не следует забывать, что дом не продаётся без земли занятой под ним (имеется в виду – по периметру дома) в собственность. Не путать с землёю, на которой дом расположен вообще.

Госрегистрация перехода права собственности

Статья 57 (Закона № 218). Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него

1. При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

.Спокойных Вам сделок!