Доля в праве на квартиру «превращается» в метры или деньги

Многие становятся собственниками долей в праве собственности на квартиру, например, в результате наследования, раздела общего имущества супругов.

При этом порой собственник доли в праве собственности не заинтересован, а подчас и не может проживать в квартире, в которой имеет долю в праве.

Что может сделать собственник?

Собственник доли может в частности:

1. продать свою долю;

2. потребовать выдела имущества в натуре либо выкупа доли;

3. получить компенсацию в связи с невозможностью пользования имуществом соразмерно своей доле.

Подробнее об этих вариантах вы можете прочитать ниже.

Распоряжение долей в праве собственности

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли должно быть обеспечено преимущественное право покупки такой доли другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

После продажи доли (части доли) приобретатель доли приобретает, в частности, право владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

Таким образом, любое лицо даже при приобретении минимальной доли приобретет право на посещение квартиры и проживание в ней в любое время на совершенно законных основаниях.

Обеспечение преимущественного права покупки обеспечивается следующим правилом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2, ст. 250 ГК РФ).

Выдел в натуре своей доли или выкуп доли по судебному решению

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 1, 2, ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3, ст. 252 ГК РФ).

Выдел участнику общей собственности на … жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой (постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"»).

Объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, что возможно устройство по сути самостоятельных квартир (апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2016 г. по делу № 33-19598/2016).

Требование о выделении принадлежащей … доли в праве собственности в натуре, … предполагающее передачу в собственность сторон только жилых комнат и одновременное определение порядка пользования вспомогательными помещениями квартиры, не подлежит удовлетворению … потому, что выдел в натуре части квартиры и определение порядка пользования ею исключают друг друга, являются отдельными способами защиты нарушенных жилищных прав (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 24.05.2017 г. по делу № 33-3045/2017).

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками долевой собственности (п. 3, ст. 252 ГК РФ).

Указанные положения призваны обеспечить необходимый баланс интересов участников долевой собственности в ситуациях, когда сложившиеся отношения между участниками долевой собственности не позволяют разрешить конфликт иным способом (определение Конституционного суда РФ от 21.04.2011 г. № 517-О-О).

В то же время данные нормы закона требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате одному из них денежной компенсации исходить из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников. П. 3 ст. 252 ГК РФ предусмотрено право выделяющегося участника долевой собственности на выплату стоимости его доли другим участникам, что не предусматривает обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося сособственника (определение Верховного суда РФ от 06.03.2018 г. № 47-КГ 17-26).

Таким образом, решение о взыскании стоимости доли принимается судами с учетом обстоятельств конкретного дела.

Имеются как отказы во взыскании такой компенсации, так и решения о взыскании компенсации. В опубликованной практике решений о взыскании стоимости доли меньше, чем решений об отказе во взыскании стоимости доли.

Удовлетворяя иски о взыскании стоимости доли, суды указывали, в частности, на следующие обстоятельства:

• «выплата компенсации остающемуся сособственнику, выделяющемуся в контексте положений пункта 3 статьи 252 ГК РФ, не является обременением, а означает для остающегося сособственника увеличение его доли в праве собственности на конкретное имущество» (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 13.01.2015 г. по делу № 33-10925/2014);

• «Р.К. не заинтересован в пользовании спорной квартирой, так как постоянно проживает на значительном расстоянии от … Алтайского края, а ответчики проживают в этой квартире длительное время, несут бремя по ее содержанию, используют исключительно по назначению (для своего проживания и проживания своей семьи). Истец не являются членом семьи ответчиков. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ истец имеет право на получение от остальных сособственников денежной компенсации за долю в общем имуществе и при отсутствии согласия последних на выкуп его доли» (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 10.02.2015 г. по делу № 33-1053/2015),

•-«невозможность выдела доли … в … жилом помещении, в том числе и в силу ее незначительности, очевидна. Кроме того, … несмотря на родственные связи и проживание в одной квартире, между ними как участниками долевой собственности сложились конфликтные отношения, истица заявила об отсутствии интереса в использовании спорного жилого помещения. С учетом изложенного, обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности и разрешение конфликта иным способом, кроме как путем взыскания стоимости доли … с других участников долевой собственности … невозможно…» (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 08.11.2013 г. по делу № 33-6378/2013).

Получение компенсации в связи с невозможностью пользования частью имущества, соразмерной доле

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).

По смыслу приведенной статьи сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества (апелляционное определение Сахалинского областного суда от 18.03.2014 г. по делу № 33-534/2014).

Компенсация, указанная в ст. 247 ГК РФ, является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению, пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого собственника, в том числе и тогда, когда другой собственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается (апелляционное определение Саратовского областного суда от 21.03.2018 г. № 33-1909/2018).

Предъявляя в суд требования о взыскании компенсации за пользование имуществом, приходящимся на долю истца, истцу необходимо доказать в частности: невозможность фактического использования истцом имущества, приходящегося на ее долю, вследствие неправомерных действий ответчика; использование ответчиками имущества сверх приходящейся на их долю части общего имущества (апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2019 г. № 33-1076/2019).