Юридические истории. Черные риелторы
Приветствую всех подписчиков и читателей моего блога/странички!
Сегодня хочу рассказать историю одного из моих первых дел.
История
На дворе осень 2013 год, я молодой специалист, недавно работающий по юридической специальности.
Приходят ко мне на прием люди и рассказывают следующую историю: «Летом 2013-го я совершенно неожиданно узнала, что квартира, которую я получала еще в СССР и которая находится в собственности у меня и сына, после приватизации мне больше не принадлежит. Сын подарил своей жене 2/3 доли в двухкомнатной квартире, а та в свою очередь продала эти 2/3 двум черным риелторам в разных долях. И теперь меня выжили из квартиры. С августа 2013-го я проживаю на арендуемой даче, на улице холодает, и я не знаю, что делать».
Начинаю выяснять всю подноготную ситуации. После 3 часов консультирования, изучения документов, плача вперемешку с женскими истериками удалось установить следующее:
А) В апреле 2013-го сын клиента подарил 2/3 доли, принадлежащие ему в двухкомнатной квартире, своей жене. Зачем он это сделал, выяснить никто не смог, потому как сын на суды не являлся и всякое общение с матерью прекратил.
Б) В июне 2013 года жена сына продает теперь уже принадлежащие 2/3 доли двум субъектом подозрительной наружности (риелторам). Один их них сразу после перехода регистрации права начинает мешать жить клиенту (ночные хождения по квартире, гулянки, гости многочисленных друзей из ближнего зарубежья, а также непосредственные угрозы по типу «Выметайся отсюда, ты тут никто»). Параллельно поступают предложения от другого субъекта о продаже 1/3 доли, правда по цене в 6 раз ниже рынка.
В) Клиент, не вынеся всего этого прессинга, арендует дачу и съезжает туда, пока все не устаканится. Одновременно не прекращаются попытки воззвать к голосу разума сына, но с этим глухо, как в танке.
Г) Вроде как клиенту даже направлялось письмо, в котором предлагалось выкупить 2/3 доли, воспользовавшись правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), правда по нереальной цене, и она даже отправляла на него ответ, правда адрес что в одном, что в другом случае был один и тот же – спорная квартира.
На момент обращения клиент бьется в жуткой истерике и грозится наложить на себя руки, разговора с новыми собственниками не получается, так как цель их – отжать оставшуюся часть квартиры по мизерной стоимости, а потом продать за рыночную.
По результату мной готовится исковое заявление в суд о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя на клиента.
И тут начинается цирк. Нет даже не цирк, а ЦИИРРКККК!
Как только риелторы узнали о подаче иска в суд, то они сразу продали большую часть принадлежащей им доли третьим лицам. Те в свою очередь вселяются туда, поняв, в какую ситуацию они попали, начинают попытки вернуть свои деньги путем дарения микродолей всем желающим за символическую сумму в 10 000 руб.
На момент первого судебного заседания с данной квартирой прошли уже 8 сделок по продаже/дарению долей различной степени дробления (2/100, 172/295, 3/1770, 6505/88 500, 51 905/88 500).
В ответчиках по делу куча народа: жена сына клиента, черный риелтор № 1, черный риелтор № 2, недалекий покупатель № 1, недалекий покупатель № 2, шибко умной одаряемый № 1 и шибко умный одаряемый № 2 – итого 7 человек.
На втором заседании с грехом пополам удалось собрать в кучу (по судебным документам) всех участников данного спора.
По ходатайству о обеспечительных мерах, накладывается запрет на регистрационные действия на спорную квартиру.
В последующие семь заседаний вся честная компания под разными предлогами (неявка, заболел, перенесите хочу другого адвоката) саботирует работу суда, попутно действуя на нервы представителю истца (мне) и доводя до слез/истерики/желания убивать всех самого клиента.
К восьмому (общему) заседанию суду наконец-то удается извести всех участников процесса и начать рассмотрение дела по существу.
Решающий суд
Последнее, девятое, заседание продолжалось где-то 4 часа, в результате чего стороны и третьи лица наговорили и пожелали друг другу «много счастья, здоровья и удачи» .
Выяснилось, что клиент отправлял первому продавцу уведомление о желании выкупить, но та решила его не получать. Было установлено что на момент предполагаемом выкупа у клиента было гарантийное письмо от банка, где ей выдают заем в сумме, необходимой для покупки 2/3 доли по рыночной стоимости.
Учитывая все это суд (самый справедливый – без сарказма) принял решение:
1. Признать договор дарения 2/100 долей, заключенный между женой сына клиента и черным риелтором № 1, черным риелтором № 2, недействительным.
2. Признать за клиентом права и обязанности покупателя 2/3 доли в праве собственности на квартиру.
3. Признать недействительным договор дарения 3/1770 долей, заключенный между черным риелтором № 1 и шибко умным одаряемым № 1 и шибко умным одаряемым № 2.
4. Признать недействительным договора дарения 2/295 долей, заключенный между черным риелтором № 2 и недалеким покупателем № 1, недалеким покупателем № 2.
5. Взыскать со всех ответчиков госпошлину в пользу клиента по 2100 руб.
Вывод, или лучше мораль
Мораль: не дробите объекты недвижимости между кучей сособственников. Одна квартира, один собственник – это идеальный вариант.
А если уже случаются неприятности, то сразу обращайтесь к специалисту, не нужно жить на дачах в надежде, что это все само разрешится.
Статьи законодательства, упомянутые в этой публикации:
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить:
Давно нужно запретить продажу или дарение одной из частей жилья, без согласования с остальными владельцами!
Продажа запрещена, а дарение нет!
Это и будет на руку черным риэлторам. Дарение должно быть. Но только родным. Близким родственникам. Иначе тот же черный риэлтор будет против их прописки и проживания. А справиться с одиноким собственником проще.
Автор вы молодец. История в которой я пытался помочь выяснить истину и привлечь к ответственности чёрного риэлтора не так хорошо заканчивается. Запятые не расставляю, ибо суть не в этом. Работал юристом в ТСН, выяснилось что из одной квартиры пропали мать и дочь - обе собственницы в равных долях. Образовался долг по ЖКУ, начали поиски и вдруг приходит в контору ТСН мутный тип и заявляет что он новый владелец квартиры. Показывает выписку из ЕГРН, решение суда где в тексте говорится что в купленной им квартире по прежнему проживают обе бывшие собственницы и МЕШАЮТ ЕМУ ЖИТЬ... просит суд обязать их выселение и т д. ЦИРК! Я начал писАть в прокуратуру, в полицию, в СК, был на приеме у местного детского ОМБУДСМЕНА... ото всюду отписки, мол "нет состава преступления...". Всюду меня спрашивали какой мой личный интерес в этой ситуации и что я буду иметь с этого? Люди пропали, а состава преступления нет... даже телевидение приезжало, сняли сюжет, показали по местному ТВ, но толку ноль... Зато мне начал угрожать этот хмырь, намекал на проблемы, мол с ним люди работают и т д. Но я не этого боялся, шею ему свернуть не долго, благо опыт и навыки имеются, а боялся что беззащитных людей убили и всем НАСРАТЬ. В итоге председатель правления приказала мне прекратить расследование и оставить этого хмыря (имеющего судимость за мошенничество) в покое. Нашёл хмырь к ней ключик видимо. Я принял решение уволиться, ибо с такими мразями работать не хочу. Судьбу женщины и её дочери не знаю до сих пор. Квартиру успешно перепродали три раза и новые собственники считаются добросовестными приобретателями. Вот такая правда жизни... печальная и горькая. Люди в России не дороже куска грязи.
Согласен.
В деле которое я описал, мне повезло с судьей, ему было не наплевать и он слушал и смотрел как ведут себя стороны и как работают их представители.
С другим судьей и результат мог быть совсем иным.
Вот это и есть беспредел с "долями в квартире". И черные тут не только риэлторы, а и нотариусы удостоверяющие незаконные сделки с "долями", и Росреестр, и прочие господа, которые не в теме жилищного права и разводят людей ссылками на статьи о безликом имуществе. Говорила и буду говорить, что доля в праве собственности НА квартиру, не признается объектом недвижимости, а то чего нет ни подарить, ни продать просто невозможно. Возможно продать долю в виде пакета акций, возможно долю в бизнесе, возможно сменить собственника нежилого помещения, выплатив ему компенсацию соразмерную его доле, от стоимости этого нежилого помещения, а в квартире устраивать беспредел и издеваться над теми, кто получал ее в найм еще в СССР, сынкам и дочкам, выросшим из штанишек и приведшим в дом своих жен/мужей, не гоже и вне ЗАКОНА.
Все квартиры, которые граждане получали в найм в СССР, а потом приватизировали, заработаны их родителями, а взрослые дети, если привели в родительский дом своих мужей/жен должны вести себя прилично, а не творить беспредел, наслушавшись даже по телевизору безграмотных едросвоских юристов.
Вам, "сказочная говорунья", надо присвоить все возможные и невозможные почетные научные звания и награды в области юристпруденции...
Можно добавить от министра иностранных дел Лаврова С.В.: "деби... ...ля"
Уже и так всем понятна Ваша умственная продвинутость.
Вашу говорильню... почти ВСЕ (с образованием высочайшего уровня, профессора жизни и народные академики) ПОЛНОСТЬЮ ОДОБРЯЮТ!
Добрый день. Похожая история произошла со мной. И «чёрными риэлторами» оказались моя родная сестра и ее 36 летняя дочь. Моя сестра подарила из имеющейся своей части (половины комнаты в трехкомнатной Квартире) 1/16 часть своей дочери - моей племяннице. Та вскрыла металлическую дверь в нашей квартире, когда Меня не было дома и вселилась с огромной собакой, выкинув все мои вещи из одной комнаты на пол в другие две. Причём отношения у нас были относительно хорошие на тот момент. Я подумать не могла, что мои родные люди (они обе риэлторы) пойдут на такой мерзкий шаг. У меня аллергия на перхоть собак, в квартире с собакой я задыхаюсь. Племянница знала об этом и тем не менее собаку убрала из квартиры только после решения суда. Мне пришлось сдавать кучу анализов и доказывать, что у меня аллергия в жуткой форме. Племянница стала блокировать входную дверь, поменяла замки. И при этом имея свою собственную двухкомнатную квартиру, которую начала сдавать в аренду. И снова суд. О запрете недопуска в Квартиру. Я лишилась здоровья. В Квартиру войти не могу, а если заходила (имея две комнаты в Собственности и проживая в отремонтированной мною квартире более 40 лет), то племянница начинала бросаться на меня, угрожала, наняла убийцу, который дождался в подъезде возвращения из магазина моего мужа и спросив « Вы Александр?» ударил кулаком в лицо и сломал нос. Что мне оставалось делать, у кого искать защиты от жуткой несправедливости? Участковый - нет, не его это дело. Управляющая компания - нет, платите за жкх сами, хотя я в Квартиру год не могла зайти. Решение суда показывала. Полиция - нет. Только выехали на место избиения моего мужа. И все. К кому идти? А сестра и племянница потирали руки. Ни одному из покупателей не позволили даже мысли иметь купить мои две комнаты. Писали отрицательные отзывы после просмотра Квартиры от имени покупателей, на стене в коридоре крупными буквами написали, что я недееспособная и стою на учете в Дурке. Ужас, просто невероятно омерзительная история. Результат - они предложили выкупить мои две комнаты за треть цены от оценки независимого оценщика. От бессилия, от нездоровья, от усталости бороться с жуткой несправедливостью со своими бывшими родными людьми, от боязни за жизнь моего мужа я сдалась. Долго ревела. Не спала. В результате юрист, которая помогала мне в этой истории, посоветовала отступиться. Именно отступиться. Она сказала, что в своей практике встречала многое, но таких подлых, наглых и бессовестных людей видит впервые. Почему в нашей стране позволено продавать, дарить, завещать микродоли? Что делать нам, законопослушным, совестливым и переживающим людям, где искать справедливость? Выходит, сила, наглость, ложь, напор и отсутствие совести побеждают. Конец этой истории ещё ужаснее - в квартире вместе со мной был прописан сын и его маленькая дочь. Так вот недавно был ещё один суд. Сына с ребёнком выписали вникуда.
А почему Вы сами в ответ не завели какого-нибудь крокодила или еще чего-то? Поставили бы замки на все двери и всякое такое.
Написала так сходу, а если помозговать, то можно что еще придумать.
Почему оказавшись с ними в равных условиях Вы позволили им победить, тем более, что у Вас целых две комнаты были?!
Светлана, добрый день. Спасибо за вашу реакцию. Я не знаю, можно ли было выжить в квартире с такой сильной ненавистью ко мне. Такая дикая агрессия от племянницы. Избиение мужа. Собака, которую племянница убрала только тогда, когда решение суда вступило в силу. А я задыхалась. В ответ слышала - собака будет ходить там, где ей захочется. Наверное, я слабый человек. Не смогла найти в себе силы бороться со своими когда то родными людьми. Бороться физически. Другого они не понимали. Сейчас как вспоминаю тот негатив и нервы, жутко становится. Через что я прошла. Какой то ужас. Знаете, когда потеряла Квартиру и ушла вникуда, ощущение было, как будто мне повезло, жива осталась, ушла не калекой. Сейчас думаю - а как они живут? Радуются? Совесть не гложет? Или это понятие в наше время не существует?
Сдаваться не есть хорошо - но я не берусь судить людей в таких ситуациях.
Странно, а почему юрист не предложил попробовать признать долю вашей сестры и ее дочери незначительной и принудительно выкупить ее?
На мой взгляд лучше денег занять, но решать подобные проблемы. Хотя у каждого свой взгляд на это.
По принудительному выкупу долей и признании доли незначительной, я недавно опубликовал статью, почитайте если интересно.
Полина, что то вы не договариваете! Что то не так в этой истории. Самое элементарное - это, действительно, признать через суд долю незначительной и выкупить. Видимо родные пригрозили более "жестокие пытки" судя по тому, что вы даже фамилии не указываете. У меня логическая ситуация и я везде пишу фамилии: Ялова Светлана Ивановна (якобы продавец), Вахрова Наталья Владимировна (риэлтор - угрожала и продавцу Яловой С. И. и мне покупателю; ограбила и уехала в Санкт-П.), Котиков (забыла И.О.-адвокат с их стороны, так же награбил и уехал в Санкт-П., наглый и жадный тип). разбирательство идет уже 10 лет.
Кирилл, добрый день. Мы тоже предложили юристу, при подготовке дела в суд, Составить иск о принудительном выкупе малозначительной доли. На что юрист сказала, что сейчас такой практики нет. Надо вначале определить порядок пользования квартирой, запрет содержания собаки и запрет недопуска в Квартиру. Потом действовать дальше. Пять месяцев определяли. За это время нервы сдали у всех. Начались угрозы. Представляете, мне даже звонил участковый с угрозой открыть уголовное дело на моего мужа. Я была в шоке - что случилось? А он сказал - поступило заявление от вашей племянницы на избиение ее вашим мужем. Есть справка из травмпункта. Вот тут я поняла, что мои родственники начали атаку. Не справедливую, гадкую. С подкупом должностных лиц. Да ещё , наверное, у нашего юриста было мало опыта по таким делам. Как то мы надеялись на ее знания, на логичность действий, а как сейчас оказалось, надо было подавать иск о выкупе. Это было бы правильно. Ну что делать. Вот такой я не везучий человек, без знаний в области юриспруденции. Хочу не вспоминать больше эту историю. Виновата перед сыном за своё малодушие. Не отстояла. Отошла с поражением.
Мой отец в 2014 году подарил риелторам квартиру трехкомнатную. Нас через суд они выписали всю семью. Даже несовершеннолетнего ребёнка. и ничего мы доказать не смогли, у них все куплено.