Неделимые земельные участки

Земельным законодательством определены два различных варианта оформления прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в зависимости от того, является ли данный земельный участок делимым или неделимым.

В первом случае, в соответствии с 1 абзацем 1 пункта статьи 35 ЗК РФ, права собственности на все здание, все строение или все сооружение переходят от одного лица к другому, т.е. имущественный объект в целом поступает в собственность приобретателя. В данном случае новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением или сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Новый собственник, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, приобретает права на часть земельного участка.

На первый взгляд, всё кажется очень простым, однако, на практике возникает следующий вопрос: а является ли земельный участок делимым?

В случае, если он является делимым, вопрос об оформлении прав за новым собственником решается новым собственником здания, строения или сооружения без дополнительных обращений к собственникам иных зданий, строений, сооружений. Подается соответствующее заявление с представлением пакета документов, осуществляется оплата за выполнение землеустроительных работ, иных услуг и, всё это происходит в срок не более 105 дней.

Во втором случае, в соответствие с абзацем 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, право собственности на здание, строение или сооружение переходит сразу к нескольким собственникам. Новым собственникам, в этом случае необходимо будет определить порядок пользования земельным участком, определяемый с учетом величин их долей в праве собственности на здание, строение или сооружение и с учетом сложившегося ранее порядка пользования земельным участком.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие сразу нескольким собственникам, неделимым, в соответствии со статьёй 6, 22 ЗК РФ, статьёй 128, 133, пунктом 4 статьёй 244, статьёй 261, 607 ГК РФ признается всегда.

В случае, если собственники частей здания, строения, сооружения и собственник земельного участка, на котором расположены здание, строение, сооружение, пришли к соглашению о приобретении части земельного участка в собственность, то он подлежит сначала выделению, в случае, если это возможно, а затем оформлению в собственность с учетом норм, обусловленных главой 16 ГК РФ. За собственниками закрепляются доли в праве собственности на земельный участок и устанавливается порядок пользования им. Доля в натуре не выделяется, а только фиксируется в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичная ситуация возникает, если собственники частей здания, строения, сооружения изъявляют желание оформить договор аренды земельного участка. Доли, закрепленные за каждым соарендатором в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, имеют значение только при расчете и внесении арендной платы.

Статьёй 33 ЗК РФ определено, что устанавливаются законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления для различных видов деятельности максимальные и минимальные размеры земельных участков. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией.

В статья 4 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано на то, что земельные участки могут иметь размеры меньшие, чем минимально допустимые, если они выделяются для определенных видов деятельности и технология производства сельскохозяйственной продукции требует использования земельного участка меньшего, чем минимально допустимый размер.

В статья 16 ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» говорится, в частности, о том, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях необходимости устранения недостатков в их расположении - чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании.