На что обратить внимание, и как снизить риски при покупке вторичного жилья

В последние годы наблюдается неуклонный рост спроса на вторичное жилье разных категорий, так как купить квартиру в новостройке сегодня по силам далеко не всем. Но вместе с этим происходит и стремительное увеличение количества недобросовестных продавцов на этом направлении рынка, стремящихся извлечь свою выгоду. Цены на жилье в настоящее время достаточно высокие, а где есть высокая цена, там есть и высокий риск.

Плюсы и минусы приобретения вторичного жилья

Конечно, квартира в новостройке более привлекательна и безопасна, так как у такого жилья еще нет никакой истории, и покупатель становится ее первым собственником. При покупке вторичной недвижимости именно этот минус можно назвать одним из основных. После такой покупки нередко выясняется, что в квартире прописаны третьи лица или, например, недвижимость сдана в аренду с заключением официального договора, который не был расторгнут с арендаторами и потому у них сохраняется право на проживание в этой квартире.

Минусом является и то, что вторичная квартира может оказаться в залоге в банке, под арестом, на ней может быть любое обременение. Кроме того, нередки и такие ситуации, когда люди приобретают квартиру, а через некоторое время к ним начинают наведываться какие-то личности, требуя освободить жилье или оплатить долги. После чего выясняется, что бывший владелец задолжал солидную сумму денег и, чтобы не лишиться жилья в счет долга, быстро продал недвижимость и уехал.

Всегда существует риск, что бывшего владельца в дальнейшем могут признать недееспособным (например, дети и прочие родственники, особенно если продавец пожилого возраста или страдает алкоголизмом). В этом случае сделку могут признать недействительной.

По этой причине все покупки вторичной недвижимости следует совершать только после проведения полной проверки состояния объекта по всем направлениям.

Конечно, немало у вторичного жилья и плюсов:
• Например, это уже готовый достроенный и сданный в эксплуатацию дом, и новым владельцам не придется ждать, когда же его достроят и можно будет въехать. Заселяться и делать ремонт можно сразу же.
• Вторичную квартиру можно приобрести в желаемом районе, рядом с работой или родственниками.
• Такие квартиры имеют меньшую стоимость в сравнении с новостройками, особенно если жилье находится в старом доме.
• Можно поторговаться с хозяином и снизить цену. Однако слишком низкая стоимость жилья должна стать основанием для подозрения и осторожности.
• Рядом со старыми домами всегда имеются школы, детские сады, магазины и весьма развитая инфраструктура.
• На покупку вторичной квартиры можно оформить ипотеку.

Но, как правило, практически каждая 10-я сделка по приобретению вторичного жилья в дальнейшем проходит через суд. Поэтому, если принято решение купить квартиру на вторичном рынке, необходимо сразу же обращаться к квалифицированному юристу, чтобы избежать многих проблем.

Как проверить квартиру перед покупкой

Первым делом необходимо поговорить с продавцом, расспросив его о том, когда и как была куплена эта квартира, почему ее сейчас продают, сколько собственников имеет жилье, сколько прописано человек. Если при этом продавец неуверенно и неохотно рассказывает и отвечает на вопросы, или путается в определенных фактах, не помнит, в каком году это жилье было приобретено – стоит задуматься и все хорошенько проверить.

Среди документов для проверки нужно запросить:
• Паспорт владельца квартиры (продавца).
• Свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРН (ее можно запросить в соответствующей инстанции) и прочие правоустанавливающие документы.
• Документы, являющиеся основанием на приобретение права собственности на определенный жилой объект. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, решение суда или свидетельство о наследовании имущества. Нередко этот документ подшивается к свидетельству на право собственности.

Кроме того, следует проверить техпаспорт на недвижимость, экспликацию, запросить выписку из домовой книги, чтобы узнать, сколько человек зарегистрировано в квартире, и есть ли среди них люди, не относящиеся к определенной семье. Нужно проверить и оплату коммунальных услуг, и наличие возможной задолженности.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры на вторичном рынке

В данном случае следует уделить предельное внимание следующим моментам:

• Дееспособность и здоровье продавца. Если владелец жилья страдает алкоголизмом, психическими расстройствами, наркоманией или заболеваниями, на основании которых суд может признать его недееспособным, то от покупки лучше отказаться и поискать другой вариант. Подобная сделка может быть признана недействительной.

• Сроки владения продаваемой квартирой. Если человек продает квартиру через несколько месяцев после покупки, лучше подыскать другой вариант. Также не следует брать жилье, имеющее длинную цепочку собственников, так как в этом случае в дальнейшем может появиться очень много подводных камней.

• Семейное положение владельца недвижимости. Если человек состоит в браке, и квартира является совместно нажитым имуществом (то есть приобретена в браке), то для ее продажи потребуется согласие супруга, заверенное нотариально. Исключение здесь составляет недвижимость, приобретенная в браке одним из супругов по договору дарения, по праву наследования или в порядке приватизации.

• Наличие несовершеннолетних собственников. В этом случае для продажи такого имущества необходимо официальное письменное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

• Наличие прописанных детей в продаваемом помещении. Перед продажей все дети должны быть сняты с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры, в противном случае такую сделку можно признать недействительной по причине нарушения прав несовершеннолетних детей.

Договор купли-продажи

Важно и правильно оформить договор купли-продажи недвижимости и заверить его нотариально. В договоре должны быть указаны многие данные. В частности, предмет купли-продажи и определенная цена сделки (ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ), все данные о передаваемом объекте, в том числе его полный адрес, этаж, номер квартиры, ее площадь, кадастровый номер и назначение недвижимости. Указываются здесь и полные сведения о сторонах сделки, а также сроки передачи объекта новому собственнику.