Предварительный основному — не ровня!

Об отличиях предварительного договора аренды от основного: разбираем практическую ситуацию.

Арендодатель и арендатор планируют заключить основной договор аренды нежилого помещения под офис сроком действия более одного года, подлежащий государственной регистрации. Перед заключением основного договора они заключают предварительный договор аренды нежилого помещения под офис сроком действия 6 месяцев.

Подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды, если основной договор аренды подлежит государственной регистрации?

В соответствии с п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Судебная практика имеет следующий подход: нормы п. 2 ст. 429 ГК РФ предъявляют требования к форме договора, а требование о государственной регистрации договора не является требованием к форме договора (пример судебной практики пункт 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведенного в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59).

Следовательно, предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации.