Принудительный выкуп доли в квартире

Микродоля – такого понятия в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека (ст. 50 ЖК РФ), равной 12 кв. м.

О норме жилья

Здесь стоит отметить, что нет единого понятия «норма жилья», есть несколько разных норм по содержанию, по сфере и процедуре применения:

• санитарная норма = 6 кв. м (статьи 105–106 ЖК), используется для помещений временного проживания (общежития, коммунальные квартиры и прочее). Предполагается, что при обычных условиях на человека должно приходиться не менее 6 кв. м;
• учетная норма = 12 кв. м (ст. 50 ЖК), органы местного самоуправления могут ее увеличить. Применяется для учета семей с правом на получение жилья по социальному найму;
• норма предоставления жилья (ст. 50 ЖК) = размер устанавливается органами местного самоуправления. Это минимальная площадь жилья на одного члена семьи, предоставляемая местной властью по социальному найму;
• социальная норма – размер устанавливается органами местного самоуправления. Расчетная величина для определения права на получение финансовой помощи от государства и местной власти.

Итак, исходя из вышеизложенного, на мой взгляд, при определении микродоли нужно ориентироваться на санитарную норму, равную 6 кв. м.

В случае непреодолимого конфликта между собственниками квартиры (жилого дома) выходом может быть обращение в суд за принудительным выкупом доли оппонента.

Согласно абзацу 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ: «Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Судебная практика

В сложившейся судебной практике применения вышеуказанной нормы выработаны условия принудительного выкупа доли при отсутствии согласия собственника: доля незначительная, отсутствие возможности реального выдела доли, собственник не заинтересован в использовании общего имущества:

1. Согласно конституционному принципу никто не может быть лишен своей собственности против воли. Потому с иском о выкупе микродоли следует обращаться только в ситуации, когда оппонент ранее сам предлагал выкупить у него долю.

2. Доля ответчика является незначительной, в идеале менее санитарной нормы в 6 кв. м.

Например, на 1/8 долю квартиры жилой площадью в 37,2 кв. м приходится 4,6 кв.м.

3. Отсутствует возможность реального выдела доли ответчика. Это обстоятельство может быть установлено только экспертным путем с выводами, что выделить долю ответчика с учетом соблюдения строительных, санитарных норм и правил не предоставляется возможным.

4. У ответчика отсутствует интерес в использовании жилья

(см. определение Верховного суда РФ от 23 мая 2017 года № 5-КГ 7-51):

• ответчик имеет в собственности иное жилье, где он проживает со своей семьей;
• ответчик не несет каких-либо расходов на содержание квартиры (жилого дома). Все расходы целиком (включая долю ответчика): коммунальные платежи, текущий и капитальный ремонт – оплачивает истец;
• истец и ответчик не состоят в каком-либо родстве, между ними крайне неприязненные отношения;
• доля ответчика настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение, конструкция квартиры (дома) не позволяет выделить долю так, чтобы ответчик мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 36 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Следовательно, при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Суть исковых требований:

1. Признать незначительной долю ответчика...

2. Прекратить право собственности ответчика на...

3. Обязать истца выплатить ответчику денежную компенсацию...

4. Признать за истцом право собственности на...