Мошенники застройщики и обманутые дольщики! Как не стать жертвой обмана

Всем доброго времени суток!

Строительные компании, пользуясь юридической неграмотностью будущих новоселов, виртуозно их обманывают. Судебные процессы с требованием к застройщикам компенсировать расходы за отделочные работы, за нарушение срока сдачи объекта – далеко не редкость.

Разберем наиболее распространенные в последние годы механизмы обмана покупателей квартир.

Схема обмана: страховка от претензий

Рекламные буклеты застройщика "Столица" обещали гражданам улучшенную качественную отделку квартир, подробно указывая, какие материалы и надежные конструкции используются при отделке квартир.

При оформлении в собственность жилья застройщик настаивал на необходимости заключения двух документов, поясняя это вынужденной мерой внутреннего документооборота:

• договор участия в долевом строительстве,
• дополнительное соглашение к договору, где прописан объем работ по внутренней отделке.

Обман в том, что стоимость отделки обычно уже заложена в договор долевого участия, и по дополнительному соглашению покупатель оплачивает лишь 1000 рублей, независимо от площади квартиры.

В момент покупки квартиры дополнительное соглашение регистрируется не всегда, зачастую по инициативе представителя застройщика, соответственно, его как бы и нет, чем и пользуется застройщик, заявляя, что продавал квартиру без отделки.

Когда покупатель обращается с претензией о некачественно выполненной отделке сначала к застройщику, а потом в суд – начинаются проблемы: застройщик пишет, что передавал квартиру без внутренней отделки и внутренних инженерных систем.

Схема обмана: я не я и хата не моя

Некоторые строительные компании используют более сложную схему обмана.

Так, строительная компания "Столица" нераспроданные до сдачи домов в эксплуатацию квартиры переоформила на индивидуального предпринимателя Хватова, который одновременно являлся директором компании, и все последующие продажи осуществлял уже он.

На предъявленную претензию о возмещении убытков за некачественно выполненную отделку, застройщик на фирменном бланке компании за подписью директора отвечает следующее: "Вы приобрели квартиру у ИП Хватова, а претензию предъявляете в адрес общества "Столица", которое стороной по договору не является.
В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон".

Аналогичная, но немного видоизмененная схема: выиграв торги под застройку участка, строительная компания — назовём ее "Никс" — передает участок в субаренду другому застройщику с уставным капиталом 10 000 рублей, который возводит дом и выполняет отделочные работы.

"Никс", у которого уставный капитал более 100 миллионов рублей, стоит в стороне. Далее готовые квартиры продаются директору компании "Никс" и поступают в продажу по схеме застройщика "Столица" с ИП.

Нет акта – нет проблем

Еще один метод уклонения застройщиков от устранения недостатков прост:

не выдавать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не откажется от претензий.

Нет компании – нет проблем

Многие строительные компании поступают еще проще, по старинке: чтобы не исправлять недоделки, предпочитают просто ликвидироваться.

Получается, что люди, даже выиграв спор с застройщиком, не могут получить компенсацию: идут с исполнительными листами в банки, где открыты расчетные счета застройщика, а денег на счетах уже нет.

Как защитить свои права перед оформлением документов?

Создание застройщиками "серых" схем стало трендом последнего времени. Участникам долевого строительства перед заключением договора с фирмой-застройщиком необходимо тщательно проверять строительную фирму перед заключением договора:

• На сайте налоговой необходимо запросить выписку из ЕГРЮЛ (на предмет существования данной компании, ее сферы деятельности), хотя бы убедиться, что фирма находится не в состоянии банкротства.
• На сайтах Арбитражного суда и судебных приставов на предмет наличия споров и исполнительных производств.
• Внимательно изучить все документы перед их подписанием, желательно проконсультироваться с юристом.

Если права дольщика всё же нарушены

Закон даёт возможность защищать свои права:

• в судебном порядке: в том числе требовать признания сделок, которые совершены в обход закона, ничтожными;

• путем обращения в правоохранительные органы, при наличии основании подозревать, что в действиях застройщиков усматривается состав преступления, например, предусмотренный ст. 159 Уголовного кодекса (мошенничество).

На какие нормы законодательство ссылаться при защите своих прав

• В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

• При несоблюдении этих требований участник долевого строительства, а проще говоря покупатель, вправе требовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Аналогичные нормы содержатся в ст. 18 закона "О защите прав потребителей".

Сложности при защите нарушенных прав

Доказать, что в действиях застройщиков усматриваются признаки состава преступления, в том числе предусмотренного ст. 159 УК РФ (мошенничество), — довольно сложно. Уголовные дела по экономическим статьям, как правило, возбуждаются и расследуются органами предварительного расследования очень медленно и неохотно.

Нужно быть готовым к тому, что с первого раза уголовное дело могут и не возбудить: вынесут постановление об отказе в возбуждении уголовного дела с указанием на то, что отношения регламентируются нормами гражданско-правового законодательства.

Суды тоже не всегда вникают в суть спора.

Решением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 2 июля 2019 года при рассмотрении требований покупателя к компании-застройщику по выявленным строительным недостаткам

Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции по взысканию денежных средств с застройщика на основании того, что все заявленные покупателем недостатки якобы являлись видимыми, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний со стороны истца не высказано.
Видимо, перед оформлением сделки, по мнению суда, покупатель должен получить строительное образование, знать ГОСТы, СНиПы, купить специальные приборы и досконально проверить квартиру. О необходимости требований ФЗ № 214, обязывающих застройщика обеспечить покупателю пятилетнюю гарантию, суд также забыл.

Учитывая, что суд и полиция не всегда сразу встают на сторону покупателей жилья и вникают в суть споров, покупателям, чьи права нарушены, придётся запастись терпением.

Благодарю за внимание!

Подробнее ➤