Как безопасно купить квартиру. Разъясняет профессиональный риелтор. Часть 1

Всегда покупка жилья очень важный вопрос в жизни людей. Для многих это вообще главное событие в жизни! Все прекрасно знают, что мошенники не дремлют, каждый день изобретая новые способы обмана простых граждан. В данной цикле статей разберем главные риски и проблемы, связанные с покупкой недвижимости. Говорить будем исключительно о вторичке, т.е. о рынке готового жилья, о новостройках будет другой цикл статей, с юридической точки зрения это абсолютно разные вещи.

1. Выбор квартиры

С одной стороны все предельно просто: понимаем что нам нужно, заходим на профильные сайты - Авито, циан, и т.д. Вбиваем в фильтры требуемую информацию, смотрим предложения, едем смотреть. Но тут же сталкиваемся с проблемой - поисковик выдает тысячи предложений, из это тысячи под наш запрос подходит совсем немного вариантов, а те, которые подходят даже объявлением вызывают подозрения. Например явно заниженной ценой. Это первый и главный фактор чтобы напрячься. За 11 лет работы риелтором я не видел ни одного собственника, который взял и ни с того ни с сего скинул 30-40% от рыночной стоимости. Да, ситуации у людей бывают разные, но зачастую скидка в 10-15% от рынка при личных переговорах приведет к сделке.

Еще одна частая проблема - явное несоответствие фотографий техническим характеристикам - например, пишут что квартира находится на 12 этаже, а на фотографиях за окошком ветер деревья качает. Интересно посмотреть на дерево, высотой не менее 36 метров в городе. Так же пишут что комната 16 кв.м. а на фото стадион в натуральную величину.

Прозванивать такие варианты заведомо не имеет смысла - это либо недобросовестные агенты, которые такими объявлениями просто завлекают клиента, с целью предложить другие варианты, либо явные мошенники. Добросовестному агенту или собственнику нет никакого смысла выкладывать явно "левые" фотографии - Вы все равно придете в квартиру и увидите все "вживую".

Проблема 2 - не договориться о просмотре

Здесь проблема носит скорее объективный характер, и не содержит признаков каких-то серых схем - все люди работают, и несмотря на необходимость продажи, взять и сорваться с работы ради показа могут далеко не все. Тем более зачастую хочется выделить пару часов и за это время просмотреть сразу несколько вариантов - и время экономится и для сравнения удобно. Но не все наши желания совпадают с возможностями...

2. Переговоры

Допустим вы посмотрели квартиры, выбрали вариант который вас устраивает, здесь наступает стадия переговоров. Прежде всего решаем вопрос цены: безусловно, собственник хочет продать дороже, а покупатель - купить дешевле. Все мы люди, а это рынок! Напрягаться стоит лишь в случае, если продавец излишне благодушен, и с легкостью идет на любые уступки, иной раз даже абсурдные.

Достигнув соглашения по цене приступаем к обсуждению условий сделки: какая ситуация у продавца? Прямая продажа или "встречка"? Т.е. ему просто нужно получить в руки деньги, или одновременно продать свою квартиру и купить другую недвижимость? Никакого криминала в этом нет, но выяснить необходимо, чтобы понимать временные рамки оформления сделки и возможные проблемы, связанные с этим. Здесь же поясняем своб ситуацию: у вас "прямые" деньги, ипотека, субсидия, маткапитал, деньги от продажи своей квартиры (тоже встречка) - это все разные ситуации. Вам тоже могут отказать в сделке, если к примеру у Вас встречка, вы продаете своб квартиру, в которой двое собственников детей - соответственно будет необходимо прохождение органов опеки, а это по самому оптимистичному сценарию 2 недели, далеко не факт что у собственника есть такой запас времени. Или же, собственник не может проводить сделку по полной стоимости, т.к. будет вынужден платить налоги, а Ваша ипотека предполагает проведение сделки только по полной стоимости. О порядке налогообложения при продаже недвижимости я уже писал ранее, можно ознакомиться здесь:

https://www.9111.ru/questions/777777777792550/

На этом же этапе выясняем количество и состав собственников. Есть ли дети, лица находящиеся под опекой, находящиеся в местах лишения свободы и т.д. Это так же напрямую может повлиять на время и возможность проведения сделки в принципе.

если у людей на руках есть документы и они смело все показывают - хорошо, если нет - не стоит раньше времени что-то требовать, пока договоренность по ключевым моментам не достигнута.

Если же по стоимости, условиям и срокам продажи договоренность достигнута, можно переходить к следующей части - анализу правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Об это поговорим в следующей части цикла статей