Обманется тот, кто обманутым хочет быть

Вечер пятницы, но у адвоката рабочий день ненормированный. Даже дома мне никуда не деться от процессуальных документов, не прочитанных днем, от сообщений потенциальных клиентов в мессенджерах, от звонков тех, кто уже доверил мне свои проблемы и беды.

Тут как у врача – каждого нужно выслушать, объяснить, успокоить, разъяснить статьи и нормы наших запутанных законов.

Крик о помощи

Вечер пятницы не располагает что-то объяснять или доказывать, и хочется все звонки перенаправить на завтра, а лучше на понедельник. Звонок, прозвучавший полчаса назад, не перенаправить уже никуда, придется разбираться здесь и сейчас с этим отчаянным криком активистки, защищающей права дольщиков: «Максим, их опять ограбят!».

Впрочем, все по порядку. Как и у врачей, у адвокатов есть специализация. У одного лучше получается защита по уголовным делам, кто-то занимается дорожно-транспортными происшествиями. Ко мне чаще обращаются, когда дело касается недвижимости.

Волна скандалов, связанных с строительством одноподъездных пятиэтажек, не могла пройти мимо. Так называемые «коттеджи» в конце двухтысячных в Ростове строили многие. Себестоимость квадратного метра жилья была не больше 10 000, а продавали, еще на стадии строительства, уже за 25 000–30 000.

Застройщики не утруждали себя получением разрешения на строительство многоквартирного дома, ведь процедура эта долгая и затратная. Чаще всего бралось разрешение на строительство частного трехэтажного дома, с подвалом и мансардой.

Естественно, застраивались жилыми помещениями и подвалы и мансарды, и получался жилой дом на 35–50 квартир. А как же разрешение на строительство, спросите вы? А зачем оно, если суд может признать дом многоквартирным, может разделить его между дольщиками и признать за каждым право собственности на вожделенные квадратные метры?

Нет разрешения на строительство – нет и нормального договора, деньги отдавались по предварительным договорам, договорам соинвестирования, уступки права требования и прочим, на что хватало фантазии юристов. Не было только договоров долевого участия, ведь тогда пришлось бы работать по 214-му Федеральному закону, а легальная работа с дольщиками требовала именно разрешения на строительство.

Но дешевизна перебивала страх быть обманутым, деньги от доверчивых ростовчан текли к застройщикам рекой, и коттеджи росли, как грибы, «коробки поднимали» за сезон. Их легализацией занимались с одинаковым рвением как федеральные суды, так и частные, называемые у нас третейскими.

Именно такой частный, негосударственный суд в городе-герое Волгограде вынес в 2015 году решение, которым признал за дольщиками право собственности на многоквартирный дом по улице Липецкой, 38, в городе Ростове-на-Дону. Дом этот строил и достроил почти до полной готовности печально известный застройщик Андрей Захаревич, оставивший после своей деятельности несколько незавершенных многоэтажек, 340 обманутых дольщиков и в итоге осужденный на 7 лет за мошенничество в особо крупных размерах.

Что такое не везет и как с этим бороться

Если бы решение третейского суда было вынесено в 2010 году, то «дольщики с Липецкой» уже давно жили бы в своих квартирках. Но дело в том, что после 2010 года практику легализации многоквартирных домов государство постепенно прекратило. Бесконтрольное строительство губит город, и там, где водоснабжение рассчитано на 20 человек, а после строительства пятиэтажки живет сотня, начинаются разные проблемы, митинги, недовольство.

Все то, что так не любит наша власть. Тем не менее представительница застройщика Ольга Попушенко, на которую и был оформлен участок на Липецкой, 38, собрала с дольщиков «деньги на узаконение». Сама или с привлечением доверенных риелторов, мне неизвестно. Сколько – пусть скажут сами дольщики, я слышал о сумме более 100 000 рублей за квартиру. А квартир в доме больше 50. Увлекательная математика получается, не правда ли?

Чтобы не было явного скандала, ведь мы с вами уже знаем, что третейский суд стал негодным средством для легализации самостроев, суд прошел в Волгограде. Третейским судьей при ООО «Правовой статус» было даже написано решение, в котором подробно изложен спор между застройщиком Попушенко и дольщиками, решение было сшито и пронумеровано, на него была поставлена красивая синяя печать и даже получены исполнительные листы в государственном суде. Все как положено, на гербовой бумаге и четко написано: прекратить право Попушенко О.И., признать право за дольщиком.

Следующий шаг после получения решения суда о признании права собственности – зарегистрировать его в Росреестре. И здесь доверчивую дольщицу, первую поспешившую сдавать документы, ждало разочарование: Росреестр отказался регистрировать решение. Не помогла ни красивая синяя печать, ни государственный исполнительный лист. Формулировка не оставляет для владельцев исполнительных листов никаких надежд.

Я процитирую случайно оказавшийся в моих руках письменный отказ Росреестра: «Документ, подтверждающий факт создания многоквартирного дома, на государственную регистрацию не поступал, право собственности на спорный объект недвижимого имущества не возникло. При подробном изучении представленной технической документации возникают сомнения в целевом использовании спорного строения. Следовательно, Третейский суд, рассматривая вопрос о признании права собственности на квартиры, вышел за пределы своей компетенции».

Отказ не был обжалован в установленный срок и вероятность того, что упомянутое решение третейского суда чем-либо поможет обманутым дольщикам, минимальна. «Дольщики с Липецкой» обмануты уже не раз. Они были обмануты, когда отдавали деньги Захаревичу, их ввели в заблуждение, когда собирали деньги на легализацию дома. По пока непроверенной информации их обманули, когда в решение третейского суда внесли людей, которые аффилированы с мошенниками, никаких денег не платили, а на квартиры претендуют наравне с добросовестными дольщиками.

Их обманули, когда сказали: делайте в своих квартирах ремонт, скоро все будет узаконено. И люди пошли ставить двери, кто-то даже занялся стяжкой и штукатуркой… Но дом прошедшие пять лет так и не легализован, не достроен. Хозяйка участка села в тюрьму, надеюсь, что надолго, дом потихоньку рушится. Скоро соседи начнут его разбирать, не дожидаясь решения о сносе. Эти решения, кстати, суды выносят сейчас пачками.

Занимаясь взысканием долгов с Ольги Попушенко, я и узнал о «доме на Липецкой». Для кредиторов Попушенко, таких же обманутых дольщиков, только с других объектов, нет особой разницы, за счет чего они получат свои деньги. Есть земельный участок – на него должно быть обращено взыскание.

Мы с вами знаем, что решение третейского суда и исполнительные листы – это пустышка, и если на него не обратить взыскание, то он останется у Попушенко. Это будет совсем несправедливо. Я, кажется, нашел законный способ соблюсти баланс интересов ее кредиторов и обманутых дольщиков, вложившихся в этот дом, и уже год действую в этом направлении. Говорить об этом способе подробно – преждевременно, работы предстоит еще немало. Решение Ленинского суда Ростова-на-Дону об обращении взыскания на участок – не итог этой работы, а только отправная точка к долгому пути.

Но в пятничный вечер, когда так не хочется ни думать, ни писать, меня заставил сесть за компьютер полный отчаянья голос активистки – защитницы прав обманутых дольщиков: «Максим, их опять ограбят». Кто? Кого?

По непроверенной пока информации, часть дольщиков дома по Липецкой снова введены в заблуждение теми, кто уже не раз их обманывал. В ближайшее воскресенье готовится общее собрание этих дольщиков, на котором будет поставлен вопрос о подаче кассационной жалобы на решение Ленинского суда об обращении взыскания на участок.

Снова будут пламенные речи о том, что исполнительные листы Волгоградского суда помогут «узаконить» дом. Снова будут собирать деньги. Снова возьмут деньги и ничего не сделают. Я уже не говорю о том, что фактически дольщикам предлагают стать на одну сторону с Ольгой Попушенко, отстаивать в кассационном суде её право собственности. Прежде чем, снова обмануться, может, стоит сначала подумать?

Едемский М.А., адвокат