Как поступить, если в расчетах оценочной экспертизы коммерческой недвижимости допущена ошибка?

Сегодня я вам расскажу историю из судебной арбитражной практики о том, как ошибка в оценочной экспертизе могла бы стоить миллионных потерь одной из спорящих сторон. Я объясню вам, как правильно действовать, если расчеты оценщика оказались неверными.

В рамках арбитражного дела была назначена судебная оценочная экспертиза. Специалисту поручалось выяснить, какова рыночная стоимость нежилого офисного помещения площадью 149 кв. м в Москве по состоянию на август 2018 года. Стоимость нужно было определить без учета НДС.

Приступая к исследованию, эксперт осмотрел помещение, но не проводил вскрытия конструкций. Согласно изученной им документации, пятиэтажное жилое здание, в котором располагался офис, было построено из кирпича в 1912 году. Здание находится в Центральном округе в 6 минутах ходьбы от станции метро «Парк культуры». Правообладателем является город Москва. Оцениваемое помещение находится на 1 этаже и состоит из 14 комнат, предназначенных для офисного использования. Высота помещений составляет 3 метра, вход - с первой линии.

По расчетам эксперта, рыночная стоимость на август 2018 года составила 29 млн руб. Однако владелец с результатом расчета не согласился. Чтобы его сомнения были не голословны и подкреплены аргументированным мнением специалиста, обладающим теми же компетенциями, что и эксперт, выполнявший исследование, владелец обратился за рецензией (заключением специалиста) на оценочную экспертизу, попросив проверить имеющееся заключение на соблюдение нормативов и стандартов оценки, а именно:

-Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ-135 ОД);

-Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (ФСО-1);

-Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 (ФСО-2);

-Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ФСО-3);

-Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 (ФСО-7).

При подготовке заключения специалиста (рецензии) было установлено, что экспертом при даче заключения была нарушена ст. 25 ФЗ ГСЭД, так как эксперт вначале приступил к исследованиям, а потом дал подписку о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта, хотя по закону должно быть наоборот. Следовательно, заключение эксперта не соответствует требованиям ст. 25 ФЗ ГСЭД.

Кроме того, в нарушение п. 22 «в» ФСО-7 не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и не определены критерии их отбора. В нарушение п. 5, 11 ФСО-3, ст. 8, 25 ФЗ-73 ГСЭД экспертом использована база данных Realto.ru, которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически информация собрана неустановленными лицами в неустановленное время, а потому не является проверяемой и достоверной, что и подтвердила проверка объектов-аналогов.

Экспертом были искажены данные об их техническом состоянии. Это привело к тому, что оценщик не применил нужные корректировки, как следствие - завышение итоговой стоимости. В нарушение п. 5, п. 8 «и» ФСО-3, ст. 8 ФЗ-73 ГСЭД в заключении не представлена классификация состояния здания и помещений. Данные объявлений не совпадают с данными, принятыми экспертом.

Выяснилось также, что эксперт исказил данные о расположении оцениваемого офиса (нарушен п. 5 ФСО-3): он расположен на цокольном этаже, а не на первом. Значит, выполненные расчеты были изначально неверными. Анализ результатов экспертизы показал, что итоговое завышение стоимости объекта составляет 25%. По мнению рецензента, выводы эксперта не являются обоснованными и не являются достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представленное в суд заключение специалиста (рецензия) была оценена судом по общим правилам оценки доказательств, по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, которая в итоге и помогла разрешить спор. Согласно выводам последней, стоимость офисного помещения была оценена соразмерно его действительной стоимости и составила 24,5 млн руб.

Больше информации о рецензиях