Самое надёжное вложение- квартира, так ли это???

Самое надёжное вложение — квартира, так ли это?

Среди населения России в связи с малой финансовой грамотностью бытует мнение, что самоё надёжное и прибыльное вложение денег — недвижимость. Такие комментарии регулярно оставляют и к моим статьям, мол: "К чему мне все эти акции, облигации, в которых я ничего не понимаю. Всё равно обманут. Лучше я куплю квартиру, или две, или три. Это самоё надёжное, землю больше не производят".

Про реальные характеристики недвижимости как объекта инвестирования я уже неоднократно писал. Это достаточно волатильный актив с низкой ликвидностью и относительно небольшими рисками владения. И моё мнение заключается в том, что доля недвижимости в инвестициях россиян чрезвычайно завышена. Давайте посмотрим на график стоимости квадратного метра по данным irn.ru:

График стоимости квадратного метра жилья в долларах с 1991 по 2020 г.

График стоимости квадратного метра жилья в долларах с 1991 по 2020 г.

Для удобства, этот график будем строить в долларах, а инфляцию доллара на таком промежутке учитывать не будем. Оказывается стоимось жилья поднялась за 29 лет примерно в 23 раза, или что тоже самое доходность составила около 11% годовых. При этом, обратите внимание на то, что вопреки широко распространённому мифу о том, что недвижимость только дорожает, есть несколько чётких периодов, когда она дешевела: с 95 по 99, с 2008 по 210 и с 2014 по настоящее время. Мало того, по сравнению с пиком цен, стоимость квадратного метра упала в долларах более чем в два раза. То есть вложившись в районе 2008-го вы бы потеряли половину своих вложений, вот вам и безрисковые инвестиции.

Хочу ещё заметить, что на мой взгляд взрывной рост 2000-ых годов можно объяснить разгоном ипотечного кредитования, и вообще это достаточно уникальная ситуация. Вряд ли она когда-либо ещё повторится. Но "народная память" сильна, и люди живут мечтами о том, как они возьмут ипотечный кредит, и отобьют его ростом цены на квартиру.

А вот сейчас мы имеем дело с рынком недвижимости со всеми его взлётами и падениями. И думать, что у нас в России какая-то уникальная ситуация — неразумно. Для примера того, что может происходить с ценами на недвижимость, и насколько долгими могут быть падения стоимости можно посмотреть на Японию. Вот уж где новой земли точно не производят:

Можно увидеть пример катастрофического падения стоимости недвижимости, которое не "отыгрывается" уже в течении нескольких десятилетий. Поэтому разумный инвестор расценивает недвижимость лишь как один из активов в своём портфеле, но далеко не как единственно возможный и надёжный.