886.3к
Как три буквы в договоре могут оставить человека бездомным: суд расторг договор купли-продажи
Представьте себе покупку недвижимости (например, дома или квартиры). Вы выбрали подходящий вариант, договорились о цене – подписали договор, оплатили, зарегистрировали недвижимость для себя.
Казалось бы, все, теперь вы законный владелец.
Но нет, даже после получения официального документа о праве собственности покупатель не застрахован от того, что ему не придется расставаться со своим дорогим приобретением. И причиной могут быть всего несколько букв...
Поучительный пример из судебной практики
Через 3 года после покупки дома суд заставил мужчину вернуть имущество продавцу (Верховный суд Российской Федерации).
А ведь все началось достаточно хорошо: через друзей он нашел отличный вариант для покупки загородного дома с участком и по очень разумной цене.
Хозяйка согласилась продать ему дом с земельным участком за 4,5 миллиона рублей. В канун новогодних праздников, 30 декабря 2013 года, они подписали договор купли-продажи и в январе зарегистрировали передачу права собственности.
При этом покупатель и продавец, как обычно, расходятся, каждый со своим. Но позже выяснилось, что это было не навсегда.
2014 год, как многие помнят, вошел в новейшую историю с резким скачком обменного курса. Соответственно, 4,5 миллиона рублей, за которые бывшая домохозяйка продала свой дом в начале 2014 года, в конце того же года выглядело очень невыгодной ценой.
Чудо-договор
Но договор уже подписан и исполнен – отменить его невозможно, сославшись на дорогую недвижимость. Однако продавец снова внимательно прочитала текст договора и нашла, за что цепляться.
В январе 2015 года она направила покупателю иск о расторжении договора. Он, конечно же, не ответил – и тогда она подала в суд, требуя расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ей дом.
Конечно, невозможно вернуть то, что уже было передано в рамках исполнения обязательства (договор купли-продажи в данном случае).
Но есть одно исключение: однажды Верховный суд Российской Федерации пояснил, что в случае расторжения договора продавец вправе потребовать возврата ему вещи, если она не была оплачена покупателем (пункт 65 ПП ВС Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22).
Истец сослался на то, что она не получила деньги за дом от покупателя. И это существенное нарушение договора – следовательно, веская причина для его расторжения и возврата недвижимости.
Дело в том, что продавец и покупатель, опираясь на существующее между ними доверие, довольно небрежно подошли к обработке документов.
Прежде всего, не было квитанции о переводе денег. Стороны ограничились оговоркой в договоре, в которой говорилось, что «покупатель оплачивает стоимость дома и участка до подписания этого договора».
Действительно, отметка в полном мировом соглашении между сторонами на момент заключения соглашения является доказательством платежа.
В юриспруденции есть много примеров, подтверждающих, что при наличии такого предмета квитанция о переводе денег не требуется – стороны уже подтвердили окончательный расчет между ними, подписав контракт.
Но покупатель в этом случае подытожил одну маленькую деталь: в договоре было слово «оплачивает», а не «оплатил».
Бывший домовладелец цеплялась за него – и суд поддержал ее, сказав, что слово «оплачивает» указывает только на то, что покупатель взял на себя обязательство оплатить дом с участком, но еще не оплатил.
Поэтому пункт в соглашении сторон не позволяет точно определить, были ли деньги переведены продавцу или нет.
А поскольку покупатель не предоставил других доказательств платежа, факт перевода денег не мог быть подтвержден – и суд удовлетворил иск продавца: и дом, и участок вернулись обратно к ней.
Верховный суд Российской Федерации оставил в силе это решение определением от 11 июля 2017 года, после того как почти три с половиной года спустя покупатель должен был вернуть дом, который он приобрел так выгодно.
Но если бы в контракте вместо слова «оплачивает» было слово «оплачено», то почти наверняка этот случай закончился бы иначе.
«Оплата» четко дает понять, что расчет завершен – таким образом, платеж может быть подтвержден договором и тем самым позволит отбиться от претензий продавца.
Вот так, всего лишь из-за 3 лишних букв мужчина остался без крова...
Проголосуйте, чтобы увидеть результаты
Ну очень редкий случай. Здесь на лицо огромная наглость продавца. Как говорят, бога не боится. А вот недавно знакомый купил дачу, так у них была расписка в получении денег продавцом, которую сдали вместе с договором в Росреестр и она приобщена к договору.
Странно ведь именно оплата предполагает, по договору, его заключение) подписание всеми сторонами). О чем там и говорится. И факт заключения договора является подтверждением этой операции. По-видимому там было за что еще зацепиться. Или...
К тому же при подобных сделках всегда берется расписка.
Надо расписки брать и иметь свидетелей передачи денег.
Договор является подтверждением намерений по передаче недвижимости от одного физ. лица другому, Договор может быть договором купли-продажи или договором дарения. А оплата является подтверждением условий договора. А расписка, если оплата производилась наличными, или квитанция об оплате суммы на счет указанный в договоре, является доказательствам оплаты, и соответственно исполнением покупателем условий договора.
А больше зацеплятся ни за что не надо. Нужно продавцу обойти стороной подтверждение оплаты, и хлеб с маслом ему, да и не только ему, но и юристу, составившему такой договор, и риэлтеру, и нотариусу, обеспечен сроком до трех лет. Потому, что Продавец имеет право обратиться в суд с исковым заявлением к покупателю только в течение 3-х лет.
В практике было дело. Но только наоборот. Продавец подписала договор, что "покупатель оплатил". Осталась и без денег, и без дома.
А в таком договоре можно делать записи от руки? А то вот напечатали заранее слово оплатил, так оно и осталось... Без факта оплаты.
Можно вносить любые исправления. Но подписи всех участников должны стоять.
Как обычно, зачеркивается, пишется: "исправленному на... верить", и подписывается всеми.
Договор не является подтверждением факта оплаты. Фактом оплаты является квитанция об оплате или расписка (при расчете наличными) подписанная двумя свидетелями. Допустим, вы купили у Улюкаева или у Сердюкува квартиру за 100 миллионов рублей наличными. В договоре Вы написали, что оплату произведете наличными. Но, наличных оказался целый автомобиль. Улюкаев или Сердюков имеют право не доверять вам и имеют право пересчитать эти наличные. И только после пересчета наличных они могут написать вам расписку, что они получили от вас оплату наличными, согласно договора и в полном объеме. Иначе, не получится. Они же не могут заключая с вами договор, указать в договоре, что они получили от вас предварительно 100 млн. руб. наличными. А вы не можете отдать им камаз с наличными без договора. Поэтому, сначала договор, а потом оплата. Я так понимаю, что все мошеннические схемы проработаны заранее не только мошенниками, но и депутатами, адвокатами, и прочим сообществом, имеющим отношение к законодательной кормушке людей, рассчитывающих на безграмотность населения РФ.
К сожалению, судебная практика не подтверждает Ваших слов.
В договоре, чаще всего, указывается: "деньги в сумме ХХХХХХ получил, подпись"
Этого вполне достаточно.
Ваша судебная практика находится на уровне начального образования начальных классов средней школы. Если в договоре будет указано, что деньги в сумме ХХХХХХ продавец получил, он имеет право выйти покурить и потом его ищи свищи.
А в практике купли-продажи имущества обычно наличные деньги находятся в ячейке банка до тех пор, пока покупатель не получит выписку из ЕГРН, о том, что недвижимое имущество на него зарегистрировано. Только после этого продавец имеет право получить наличные в ячейке банка. Если, покупатель и продавец хорошо знакомы, как например, Улюкаев, Сердюков или Васильева, и суммы в договоре будут значительные и средства для принуждения исполнения договора у них есть, то они могут указать в договоре порядок оплаты после заключения договора. И производить оплату согласно договору.
Однако, население РФ, которое при осуществлении купли-продажи имущества, оказывается в ловушке, организованной звездоумных юристами, риэлтерами и нотариусами, которые эти ловушки и организовывают в корыстных целях. Обычно, у гражданина РФ нет ни средств для дальнейшего принуждения недобросовестных покупателей или продавцов к исполнению договора, ни практики по оформлению договоров купли-продажи ни юридического образования. Поэтому, мошенники, каким-либо путем учавствующие в сделке или в составлении договора, пользуются безграмотностью и неопытностью клиентов, дурят их с наслаждением, и потом пускают пыль в глаза своими советами.
Это - не "моя судебная практика". Это практика всей страны. Ваши декларативные заявления ничего кроме улыбки не вызывают. Вы в суде-то хоть раз были? Раздувать щёки можно сколько угодно. А вот представить хоть одно судебное решение в подтверждение своих слов - было бы в самый раз.
Иначе - просто балабольство.
О, да...
Так все и продают-покупают через банковскую ячейку!
Теоретик
Может рискнете купить недвижимость без банковской ячейки с предоплатой? Есть в Сочи квартирка, для таких как вы, юристов. Мне предлагали купить дешево, 50% от рынка, я отказался от покупки за наличные с предоплатой без ячейки. Почему-то я засомневался. Посчитал, что это мошенники. Могу адресок скинуть после карантина. Сейчас они не работают.
Согласен, тут Вас хотели кинуть. Но сейчас проще не через ячейку даже, а банковский аккредитив. Деньги вносит покупатель, все условия в договоре прописаны, что продавец получает деньги после регистрации такого-то договора купли - продажи, недвижимости такой-то по адресу такому-то и т.д. и т.п. На сайте регистрация сделки отслеживается плюс к регистрации на договоре. Комиссия меньше, чем через аренду ячейки, и надёжность повыше. Пересчитывать деньги и сомневаться в их подлинности не надо. И бояться, что как Вы скажете, что чел выйдет покурить и исчезнет, тоже. Уже лет пять оформлял только таким способом, пока все были довольны. Но! Бывает, что реальная (согласованная) цена и прописанная в договоре резко отличаются. Теперь реже, когда НДФЛ стал браться минимум с кадастровой стоимости. Поэтому в этом случае всё равно остаётся проблема передачи этой суммы сверх договора. До или после. Здесь лучше как раньше через авторитета решать, который чаще сам является надёжным риелтором. Или там через всякие предварительные расписки народ пытается порешать эти вопросы, но здесь, как раз, всегда имеются подводные камни. Поэтому случаи мошенничества с той или иной стороны по-прежнему имеют место быть. Нужны надёжные люди, так как помимо того, что они выступают свидетелями факта передачи денег под расписку, они ещё являются свидетелями факта преступления - уклонения от уплаты налогов. Если же цены равны, проблем никаких нет, чистота истории имущества и там всякие проблемы с несовершеннолетними - это уже чисто технические вопросы. Да, это я тут просто увлёкся и пишу не для рекламы, сейчас не занимаюсь конкретно этим и никого рекомендовать не могу. Но ранее осечек никогда не было.
Молодец!
Этот вопрос решается путём составления двух договоров.
Елена Алексеевна, если бы мне услуги предложил такой юрист, как вы, то я бы от его услуг отказался, мягко говоря. В свое время мне приходилось заключать договора купли-продажи. В редких случаях, не смотря на законность договорных условий и полное выполнение договорных обязательств в силу своей безграмотности и наглости некоторые отдельные юристы пытались признать с моей стороны нарушение с законодательства РФ. А так как суммы были значительными, мне приходилось обращаться в суды и выигрывать суды. А так как обычно юристы оказывались поголовно безграмотными, то мне приходилось искать юристов, которые имеют практику, большой опыт и совершенное знание законов. Один раз с моей стороны иск был предъявлен к пяти ответчикам. Так эта фирма не успокоилась, и подала апелляцию с выдуманными обоснованиями. Высший арбитражный суд отклонил их требования и признал их претензии необоснованными. Мою сторону защищал юрист, занимавшийся такими вопросвми в течении 15 лет. А один раз я не нашел юриста, который разбирается в налоговом законодательстве, поэтому подал заявление в суд без юриста, а когда получил определение суда, то и юрист нашелся. Подавать иск к налоговой инспекции на огромные суммы не каждый юрист умеет. А этот имел полное представление, т.к. до руководителя адвокатской конторы, он работал начальником юридичемкого отдела региональной налоговой инспекции. Он и защищал мою сторону в суде. Суд был очень интересным. А по восстановлению пропущенных сроков вступления в наследство мне встретился грамотнейший юрист. За свою "маленькую" жизнь я ни одного суда не проиграл. На меня в суды не подавали, а мне судится приходилось. Так что это вы прекратите свое балабольство и не ставьте в пример практику гнилых договоров, и безграмотных договорников. Договор купли-продажи -это всего на всего договор о намерениях выполнения каких-то действий. А исполнение этих действий должно подтверждаться документально. Продал- акт передачи имущества. Купил- подтверждение оплаты. Если этого нет, то пошли все, кто составлял и сопровождал безграмотные договора, на другие три буквы.
И пока ещё не было тех, кто остался недоволен моей работой. Я себя не рекламирую. От слова "совсем". Потому что в этом не имею никакой нужды.
Заниматься сопровождением сделки купли-продажи - большого ума не нужно. И этим занимаются риэлторы, а не юристы.
Вы даже читать не умеете, но как важно тут раздуваете щёки. Услышали звон, да не в курсе - где он. Надо не выхватывать контекст, а понимать - о чём в общем речь была.
Вы - всё также, по прошествии столь длительного времени, не понимаете разницы между "моей практикой" и судебной практикой. То есть, той, которая встречается в судах. А в суд люди вынуждены обращаться уже со свершившимся фактом.
Вообще, это круто, спустя почти 2 года(!) вспомнить, что не удалось опустить юриста, и прийти, чтобы снова нагадить.
Человечище! Считайте, что победили. Мне совершенно не интересны теоретики, ищущие бесплатных консультаций, но рассуждающие о миллионных сделках.
Мне запоминать нечего. Не знаю, кто вас находит, я бы не искал. Потому, что опыт имею в поисках юристов. Юристов широкого профиля не бывает. Опыт приобретается юристами по узкому профилю и только по узкому. Узкие специалисты по судам с налоговой инспекцией, узкие специалисты по судам с РЖД, узкие специалисты по общегражданским основаниям, и т.д. А те, кто лепит в одну кучу и договор и его исполнение в одну кучу-это не юристы. Я, когда работал генеральным директором АО, таких юристов понимал с их полуслова, и делал выводы, что никакие они не юристы, они просто безответственные балаболы, и конечно, на этом мое общение с такими юристами заканчивалось. Найти юриста, который 15 лет занимался судами с Ж.Д. очень трудно было, но я его нашел. Зато в налоговом законодательстве он имел полный пробел. Поэтому я искал юриста по налоговому законодательству и не только в своем городе, а когда не нашел, то подал иск к налоговой инспекции самостоятельно, без юриста. Юрист нашелся позже, перед судом. Потому что на суде без юриста суд проиграешь 100%. А за подготовку материалов к суду, и за получение Определения суда я получил скидку 40% от адвокатской конторы. У риэлторов в конторе так же работает юрист. В основном риэлторы или безграмотные или хапуги сейчас. Заключением договора купли-продажи должен заниматься не риэлтер и не юрист, а покупатель и продавец. Если, кто-то из них тупой или безграмотный, то за тупость он может поплатиться сам. И никакой риэлтор и юрист ни за что не ответит. Потому, что в РФ нет такого закона, по которому убыток должен уплачивать юрист или риэлтор. Вы слишком высокого мнения о своей практике. О каких свершившихся фактах вы самонадеянно высказываетесь, я не знаю. В моей практике никаких свершившихся фактов никогда не было. Просто, захотелось однажды чиновникам из Ж.Д. дважды получить ж.д. тарифы. Один раз с отправителя, а потом и с получателя, да только не выгорело у них ничего. Великолепно провел работу и перед судом, и во время суда и после суда практик юрист, который только тем и занимался, что судился с Ж.Д в течении 15 лет своего трудового стажа. Он и меня многому научил. И все уловки, на которые пошел главный ответчик он угадал, потому что опыт имел. А самое страшное в том, что каждый юрист, имеющий диплом, берется за выполнение работы. Он же ни за что не отвечает, ни в чем не разбирается. Ему же никто ни за что не присудит платить убытки. Платит тот, кто юриста нанимает, и юристу платит, и убытки оплачивает. А с юриста, как с гуся вода. Он ни за что не отвечает. А надо бы такой закон, по которому в договоре было указано, кто готовил договор, того и подпись так же присутствует на договоре, и за безграмотный договор убытки несет именно юрист, а не покупатель или продавец. Мне два года спустя пришло сообщение опять на эту тему, поэтому я опять написал свою точку зрения. Я на такие сообщения обычно ничего не пишу. Не могу согласиться в том, что три или две буквы роль играют. Договор безграмотный. Кто-то же такие договора составлял. Кто-то с этого имел и при составлении договоров, и при судебных разбирательствах. Это умышленное введение в заблуждение своих бегмозглых клиентов теми наглыми юристами, которые такие договора составляли. А вы говорите: три буквы.
Какой ужас!
Здесь тонкий момент. Если не уверены в покупателе, то расписываться в получении денег можно после их получения и пересчете. Почему продавец не подумал об этом.
А СУД НЕ ЗАДАЛСЯ ВОПРОСОМ, почему продавец пошел на сделку, не получив оплату или продавец мошенник.
Сделкой в данном случае является договор, а оплата является инструментом и условием исполнения сделки. Отсутствие в договоре условий оплаты является специальной ловушкой для граждан РФ, имеющих советское доверительное отношение к сделкам.
Да ещё и три года ждал..
Как понимать: "Продавец подписала договор, что "покупатель оплатил"? Это мошенничество адвокатов, или поголовная безграмотность адвокатов, продавцов и покупателей, а так же коррумпированность нотариата?
Дело в том, что договор-это договор, а оплата-это оплата. Договор не является подтверждением оплаты, а оплата не является подтверждением договора.
В договоре между юридическими лицами всегда присутствовали пункты (на сколько мне известно), содержащие условия, порядок и сроки оплаты. Такие же пункты должны присутствовать в договорах купли-продажи между физическими лицами. Если, в договоре купли продажи таких пунктов нет, то такой договор нужно считать мошенническим и нотариусом он заверяться не должен.
А если, такой договор нотариусом подписан, то все расходы и убытки после признания судом договора купли-продажи недвижимости недействительными должны возмещаться лицами, подготовившими такой договор, и нотариусом, заверившим мошеннический договор.
Вот такие условия заключения договоров купли-продажи недвижимости должны быть прописаны в законодательных актах РФ. Их разве нет, таких условий, в законах РФ? Если, нет, давайте обратимся к гражданам РФ о внесении таких условий в законодательные акты РФ.
Ужасно несправедливо и обидно. И продавец как будто бы ждала три года, не получив своих денег. За информацию, конечно, автору спасибо.
Интересно, продавец только через два года вспомнила, что не получила денег за дом?! А как же необходимые расписки в получении средств, они ещё и для налоговой нужны? Чушь какая-то.
Да, парню надо было тоже напролом идти. И сказать что приобрел дом за 8 млн. И что она уклонилась от налогов. Раз она такая жадная. Был бы ей урок. Это наглядный пример русского характера, только оборончмся от нападок с запада, с юга, с востока 😟. А надо самим на слабые места протвников давит.
Вся проблема в том, что подтверждения оплаты этих 8 млн. нет. Договор есть, а подтверждения оплаты нет. Законодательство устроено так, что в нем имеются лазейки для мошенников. Кто эти лазейки поустраивал? Да тот, кто законодательство составлял. Мошенники этими лазейками пользуются. И видно, что успешно. А лжеюристы лапшу вешают типа: "договора достаточно, в договоре можно написать "оплатил" или "оплатит"а расписка не нужна". Иначе, если будет расписка, тогда судебного разбирательства не будет. А юристам, в таком случае, что делать? Сидеть на карантине? Это их не устраивает. Поэтому, таких юристов ни в коем случае слушать нельзя. В договоре должно быть написано: "покупатель обязуется оплатить.." А оплата должна производится согласно договору. Если, оплата проходит минуя банк, то к договору должна быть приложена расписка в получении денег продавцом. Иначе, могут быть проблемы.
Расписка нужна всегда, любой юрист это скажет. Совсем недавно налоговая в качестве подтверждения оплаты банковские документы даже не принимала. И дело тут ни в каких трёх буквах, смысл один, что деньги продавец получает до подачи договоров на регистрацию. Если что-то было, да с участием ВС, то дело в чём - то другом. Ведь покупатель тоже не остановится, а потребует завести дело о мошенничестве. И тогда неизвестно, как фишка ляжет, и какие факты по делу всплывут.