ВС РФ: изменение сроков передачи объекта долевого строительства возможно только по соглашению сторон

Верховный Суд Российской Федерации возвратил на новое рассмотрение дело о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа за нарушение исполнения принятых на себя обязательств по передаче квартиры участникам долевого строительства в более поздние сроки, указав на недопустимость переноса сроков исполнения обязательств по договору в одностороннем порядке.

При отмене ранее принятых актов Верховный Суд Российской Федерации указал на следующее.

Между истцами и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство на условиях и в сроки, предусмотренные договором, обеспечить строительство и передачу дольщикам квартиры.

Обязательство по оплате квартиры исполнено истцами в полном объеме.

В одном из пунктов договора указано, что застройщик вправе корректировать планируемые сроки строительства в пределах одного квартала с письменным извещением контрагента.

В адрес истцов были направлены заказные письма с уведомлением о корректировке планируемого срока строительства, впоследствии квартира передана истцам по акту приема-передачи позже на три месяца установленного договором срока.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является обязательным условием договора участия в долевом строительстве.

Согласно правилам статьи 6 вышеназванного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Согласно части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Таким образом, изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации.

Со ссылкой на пункт 4 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г., ВС РФ разъяснил, что для изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Таким образом, указание в договоре на право застройщика в одностороннем порядке корректировать планируемые сроки строительства в пределах одного квартала соглашением об изменении срока передачи объекта долевого строительства не является.

Кроме того, в заключенном между сторонами договоре обязанность застройщика передать истцам объект долевого строительства обусловлена наступлением события – сдачей дома в эксплуатацию. Конкретного срока передачи объекта долевого строительства истцам договор не содержит.

В силу положений статей 190, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации положение пункта договора о планируемом сроке строительства дома, определенном в нем конкретной датой, должно учитываться для установления общей воли сторон в отношении условия о сроке передачи объекта долевого строительства.

Уплата застройщиком участнику долевого строительства неустойки (пени) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве. Причем если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

(На основании Определения Верховного Суда Российской Федерации от 03 марта 2020 года по делу № 57-КГ 20-1)