Купить квартиру под сдачу в аренду. Советы профессионального риелтора. Часть 1

О "второй пенсии" в виде дохода от сдачи квартиры думает едва ли не каждый второй человек в стране. Вложения в недвижимость действительно считаются одними из самых надежных, в долгосрочной перспективе недвижимость только дорожает, нынешние законы полностью защищают владельца и возможных будущих наследников, чего не скажешь про банковские вклады или акции.

Естественное желание каждого человека – купить подешевле, сдать подороже. В этой статье я постараюсь найти золотую середину как лучший вариант вложения. В данной статье рассмотрим именно готовые квартиры, а не новостройки, которые нужно ждать.

Покупка ликвидной квартиры

Исходя из того, что квартира предполагается не для личного проживания, а для сдачи в аренду, принципиально важен выбор ликвидного места. Меня часто спрашивают, в каком городе лучше покупать? Рассматривают Питер, Москву, Краснодар и еще некоторые города-миллионники.

Мой ответ прост – покупать надо в своем городе! Вы никогда не сможете предугадать, как сложатся отношения с будущими арендаторами, как долго они проживут и какие могут возникнуть проблемы.

Если по каждому вопросу ездить в другой город – стоимость поездок и отрыв от основной работы начисто стирают большую часть дохода. Есть вариант доверительного управления, но здесь вы переплачиваете управляющему, средняя цена его услуг – 3000–5000 в месяц.

Второе – выбор места в городе. На примере Санкт-Петербурга, наиболее ликвидные места – это дома вблизи метро и недалеко от центра. НО НЕ САМ ЦЕНТР! Покупка квартиры в центре будет стоить очень дорого, а доход от аренды не на много дороже спального района. Так же очень хорошо покупать квартиры возле крупных вузов и медицинских центров.

Естественно, самые ликвидные квартиры – однокомнатные и студии. Как ни крути, а основными арендаторами являются молодые пары и семьи с детьми, а также студенты и командировочные. Им не нужна трешка 100 кв. м за сумасшедшие деньги. Однушки и студии при адекватном ценнике сдаются в среднем за 1–3 дня, т.е. риск простоя сводится к нулю.

Ключевое тут – адекватный ценник по рынку. Перед покупкой обязательно изучите рынок аренды именно в этом районе. Если в районе плохая транспортная доступность, много предложений по аренде, которые висят более 2 недель, – не стоит его рассматривать. Людям жить будет некомфортно, вы арендаторов будете менять в среднем раз в 2 месяца. Сами понимаете, это очень неудобно. Дальше только вопросы вашего бюджета.

Как ремонтировать квартиру под сдачу

Ответ прост – ремонтировать скромно, но со вкусом. Поверьте, итальянский керамогранит по 3000 евро за квадрат никто не оценит и квартира не будет стоить намного дороже. В Питере сейчас прекрасно можно сделать бюджетный ремонт, уложившись в 10 000–12 000 за метр. При этом не стоит и слишком дешевить: линолеум, ковролин, ковры на стенах – это прошлый век! Ламинат средней ценовой категории не вгонит вас в колоссальные растраты, но будет смотреться гораздо более выигрышно и прослужит гораздо дольше. Санузел обязательно покрывается плиткой, опять-таки не самой дорогой, но приличной. Обои – то же самое, средняя ценовая категория в экономклассе.

При этом важно не забывать одного: вы создаете товар, который потом нужно выгодно продать. Качество материалов играет не последнюю роль в этом вопросе, но еще важнее стилистика!

Поверьте, дорогая салатовая кухня на фоне дорогих фиолетовых обоев смотрится просто ужасно!

Поэтому всегда лучше выбирать светло-нейтральные тона без ярких рисунков. Всю квартиру нужно выдерживать примерно в одной цветовой гамме.

Мебель в квартиру под сдачу

Здесь немного сложнее. Часто бывает, что квартиры сдаются вообще пустыми, только с кухонной мебелью и сантехникой. Такое бывает, безусловно, НО! Стоят такие квартиры дешевле, а простаивают дольше. Так что разовая экономия на мебели может обернуться потерями в долгосрочной перспективе.

Если принято решение меблировать квартиру, ситуация схожа с ремонтом: средняя ценовая категория в эконом-сегменте. Сразу нужно подумать об универсальности квартиры. Она должна подходить и одному человеку, и семейной паре, и семье с ребенком. Вы не сможете предугадать, кто у вас будет арендатором завтра или через 3 года. А под каждого докупать мебель – затратно.

Спальное место в однушке экономкласса лучше диван, так как в дневное время его можно собрать и будет больше места, а в однушке с этим и так проблемы. Кровать, конечно, гораздо комфортнее для сна, но в однушках малоэффективна. По цене и качеству лучше сразу задуматься, будет ли комфортно человеку здесь спать. Ясно, что в ИКЕЕ есть диваны и по 4000 рублей, но на этот кусок поролона на четырех кривых палках нормальные люди даже собаку спать не положат. Тут опять ситуация, когда экономия может обернуться против вас. При этом покупать немецкий гарнитур за 20 000 евро тоже нет никакого смысла. За 20 000–25 000 рублей вполне можно купить нормальный диван. Дороже нет смысла.

Шкаф: обязательно большой. Икеевская картонная коробка высотой 1,6 метра и шириной 80 см не подойдет, разве что в прихожую. Зачастую у людей вещей много, и их нужно где-то размещать.

Что еще желательно купить в комнату? Тумбу с телевизором. Телевизор безусловно эконом-вариант. Понятно, что изогнутый экран и диагональ 70" смотрятся очень круто, но не в съемную квартиру. Но и брать 20" непонятного китайского производителя тоже не стоит, он сломается через неделю и вы с арендатором устанете спорить, за чей счет его ремонтировать.

Все! Больше в комнату ничего не надо. Не загромождайте! У каждого арендатора свои потребности: кому-то надо два компьютерных стола, кому-то детскую кроватку, кому-то беговую дорожку – они сами себе это покупают, было бы место.

Кухня: обязательно с большой рабочей поверхностью, проще говоря столешницей. Большинство людей готовят дома, и готовить хочется с комфортом а не на доске 30 х 30 см. Всякие навороты типа автодоводчиков, интерактивных подсветок и прочего, конечно, полезны, но здесь смотрите по бюджету – стоимости квартире это не прибавит, а потратиться придется.

Плита, холодильник, стиральная машина – все это нужно, но опять-таки недорогое, но и не самое дешевое! Помните, дешевая техника быстро ломается, а арендатор не будет восстанавливать ее за свой счет.

Микроволновки, чайники, утюги и прочие тостеры лучше не покупать, по практике у большинства людей есть свое.

Постельное белье и посуду тоже лучше не покупать – у многих людей вопрос гигиены очень важен, и на ваше постельное они просто не лягут. Но даже если и возникнет потребность в 3 тарелках и 2 кастрюлях – всегда можно пойти и докупить, не такие большие деньги.

Как искать арендаторов

Честно, лучше обратиться к агенту, тем более пока что для собственника его услуги бесплатны. Как минимум, у агента гораздо больше навыков в рекламе, в переговорах. Поверьте, риелтору интересно, чтобы вы стали его постоянным клиентом, а не сдать один раз, лишь бы побыстрее, и больше никогда о вас не услышать. Агент умеет гораздо деликатнее отказывать и убережет вас от лишних звонков "явно нежелательных" арендаторов. Плюс к этому составление договора. Точно можно сказать: в Интернете нет ни одного шаблона договора, который полностью подходил бы под вашу ситуацию и ваши требования. Даже неправильно прописанные условия по внесению и возврату залога (страховой депозит) могут обернуться серьезными проблемами.

Но это, безусловно, право вашего выбора!

Надеюсь, статья была для вас интересной, хоть и получилось немаленькой.

Жду ваших оценок и комментариев.

Пы.Сы. для критиков: я знаю, как юридически правильно: наниматель, наймодатель и договор найма. Термин "аренда" употреблен с целью упрощения восприятия, многим людям эти термины понятнее.