Разъяснения Верховного суда об отсрочке по арендным платежам

Арендные каникулы в связи с коронавирусом и введением ограничений на территории РФ разъяснены Верховным судом РФ. С какого момента применяется отсрочка по платежам, нужно ли доказывать невозможность использования имущества по назначению для получения отсрочки и когда обязательства сторон считаются измененными при снижении арендной платы.

Законодателем предоставлена отсрочка платежей по аренде в связи с коронавирусом, в отдельных случаях - снижение арендной платы.

Арендные каникулы 2020 закреплены:

• в ст. 19 закона Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" ;

• в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, в котором указаны требования и условия для предоставления отсрочки и даны рекомендации по уменьшению размера арендной платы.

Когда начинает применяться отсрочка по арендным платежам?

Верховный суд указал-договор аренды в части предоставления отсрочки считается измененным с того момента, как в регионе введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае непринципиальна.

Для получения отсрочки не надо доказывать, что арендатор не мог пользоваться имуществом по назначению.

Нет, для получения отсрочки это необязательно.

Для отсрочки достаточно того, что:

• арендатор осуществлял деятельность в наиболее пострадавших во время эпидемии отраслях экономики;

• договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

• в аренду было предоставлено нежилое помещение;

Обращаю внимание!

Верховный суд отметил, что суды могут отказать арендаторам в защите их прав, даже если формально такие права имеются. Данная возможность предоставлена судам, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор, на самом деле, не пострадал, а его требования об отсрочке – это недобросовестное поведение (к примеру, если вопреки введенным ограничениям арендатор использовал арендованное имущество).

Арендатор вправе требовать снижения арендной платы с того момента, как стало невозможным использование имущества по назначению.

Возможно получить льготы в виде отсрочки или рассрочки которая касается и случаев аренды части недвижимой вещи.

Обязательно ли предоставлять отсрочку точно по Постановлению № 439

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение с арендатором, работающим в одной из наиболее пострадавших отраслей и изменить условия выплаты арендной платы. Но сами условия стороны вправе оговорить между собой, не следуя буквально постановлению № 439.

Отсрочка исключительно по правилам постановления № 439 применяется в одном из следующих случаев:

• арендодатель – госорган;

• арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения;

• арендодатель не сообщил ответ на требование арендатора заключить дополнительное соглашение по постановлению № 439;

• арендодатель дал основания арендатору полагать, что предоставит отсрочку по постановлению № 439;

• арендодатель знал, что арендатор вправе получить отсрочку и не информировал его об этом.