Договор найма своими руками. Советы риелтора и типичные ошибки

В одной из опубликованных ранее статей я описал подробный алгоритм самостоятельного поиска квартиры без агента.

В этой статье разберем вопросы самостоятельно составления договора найма, главные ошибки при его составлении и правильное оформление.

1. Требования к договору

Договор найма квартиры (комнаты, дома) относится к гражданско-правовым договорам и регламентируется Гражданским кодексом РФ.

Договор должен содержать шапку, тело договора, условия и порядок оплаты, обязанности сторон, права сторон, ответственность за их неисполнение, подписи сторон. Это обязательно.

Желательно: дополнительные условия, понятия форс-мажора и действия при нем, иные индивидуальные условия, вытекающие из каждой конкретной ситуации.

Здесь мы опираемся на ст. 421 ГК «Свобода Договора». То есть стороны вправе договориться на любых условиях, не противоречащих законодательству РФ. Если пункт договора противоречит законодательству – такой пункт признается ничтожным.

Пошаговое составление договора

1. Шапка и тело договора

Прежде всего документ нужно назвать. Обычно это «Договор найма квартиры № ____», чуть ниже дата подписания и город/населенный пункт.

Далее наименование участников сделки и обозначение их. Например: гр. Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем Наниматель, и гр. Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем Наймодатель, совместно именуемые Стороны, договорились о нижеследующем.

Тело договора включает в себя сам по себе предмет договора. Т.е. Наймодатель сдает, а Наниматель снимает такой-то объект недвижимости.

Сюда вбиваются ключевые характеристики объекта: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж/этажность, желательно кадастровый номер. Объект нужно абсолютно точно идентифицировать.

Определения типа «второй дом от угла, напротив бабы Люси» неприменимы!

Здесь же прописываем документы-основания, по которым Наймодатель распоряжается данным объектом недвижимости.

Если сдает собственник, то пишем: «на основании договора _____ от чч.мм.гг, дата номер регистрации, регистрирующий орган».

Если сдача происходит по доверенности, то соответственно данные доверенности.

Здесь первый риск и метод его избежать: к сожалению, мошенников очень много, и бывают даже факты подделки документов. Чтобы избежать такого риска – закажите выписку из ЕГРН на эту квартиру. Онлайн-выписка стоит всего 200 рублей, делается за пару часов. Из нее вы узнаете, собственник перед вами или мошенник. Даже родственники не имеют права сдачи без доверенности: кум, сват, брат, сын, отец – если не собственники, без доверенности права не имеют!

Здесь же прописываем точные сроки действия договора. Не примерно полгода или год-полтора, а четко с чч.мм.гг до чч.мм.гг. Это может быть на неделю, на месяц, на год – здесь как договорились. Закон не запрещает сдавать жилье даже на час.

Также здесь прописываются все лица, которые обладают правом проживания в данной квартире на срок действия договора. Можно кратко в виде: ФИО, дата рождения, степень родства.

2. Условия и порядок оплаты

В этом разделе четко фиксируется стоимость найма в рублях (расчеты в инвалюте на территории РФ запрещены), за какой период времени и в каком порядке вносится оплата при заключении договора, в какие сроки и за какой период оплата вносится в дальнейшем.

Бывают случаи, когда стороны договариваются платить вперед сразу за 3 месяца – это в рамках закона, если стороны такой порядок устраивает.

Здесь же прописывается порядок оплаты коммунальных и иных платежей. Здесь рекомендую каждый платеж прописать отдельно. Например: оплата коммунальных услуг – Наниматель, оплата горячей и холодной воды – Наниматель, оплата электроснабжения – Наниматель, оплата капитального ремонта – Наймодатель.

Менять можете под ваши договоренности. Чем точнее все распишите, тем меньше проблем в дальнейшем. В соответствии со ст. 682 п. 2 ГК РФ, не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Если вы договорились об изменении стоимости найма в течение срока действия договора – имеете право. Опять-таки четко по датам и по суммам прописываете.

3. Обязанности сторон

Есть общий набор пунктов, типа один обязан передать, другой обязан принять, обязанности по своевременной оплате – это все можно брать из любого шаблона в Интернете, не буду перегружать статью. Важные пункты, которые рекомендую добавить: обязанность Наймодателя о своевременной поверке и замене приборов учета, обязанность Нанимателя предупреждать обо всех чрезвычайных ситуациях, произошедших в квартире, запрет на пересдачу в поднаем без письменного согласия Наймодателя. Остальное – как договоритесь.

4. Права сторон

Безусловное право Нанимателя проживать в указанной квартире на период срока действия договора без какого-либо ограничения по дням и часам, включая всех лиц, указанных как совместно проживающих. Право Наймодателя по предварительной договоренности осуществлять визиты (время и периодичность этих визитов определяются сторонами) для контроля выполнения договора, также право в любое время войти в квартиру без Нанимателя в случае возникновения ЧС или угрозы ее возникновения (например, запах газа из квартиры). Остальные права стороны определяют исходя из договоренностей.

5. Ответственность сторон

Это самый важный пункт! Неважно, что вы прописали выше, если за это нет ответственности! Здесь крайне важно избегать абстрактных формулировок, а прописывать ответственность за каждое конкретное нарушение в рублях и датах. Наиболее важно предусмотреть ответственность: за несвоевременную оплату, за порчу имущества, за досрочное расторжение договора, за задолженность по коммунальным платежам. Здесь могу дать одну профессиональную рекомендацию: избегайте термина «неустойка», если речь идет о более-менее приличных суммах. Лучше использовать термин «компенсация». Это связано с тем, что в суде на основании ст. 333 ГК РФ неустойка может быть снижена до копеек. А компенсация, определенная сторонами, обязательна к исполнению. Но опять-таки соблюдайте разумные пределы: если за сломанный диван 90-х годов вы назначите компенсацию в 1 млн рублей, никто и никогда вам ее не утвердит. Наиболее важно это отнести к вопросу досрочного расторжения договора.

6. Опись имущества

В идеале писать в следующем виде: кровать 2-спальная, состояние – б/у, 1 шт., оценочная стоимость _____ руб. Естественно сделать это в виде таблицы.

Профессиональный совет: если мы говорим о дорогой квартире, где мебель и техника стоят дорого, а под определение «кровать 2-спальная» можно отнести любую кровать от 2000 до 2 млн рублей, то можно сделать фотографии квартиры и каждого элемента в отдельности, распечатать в 2-х экземплярах, расписать сторонам на обороте каждой фотографии и приложить к договору. Муторно, зато надежно.

7. Страховой депозит

Не рекомендую в договоре использовать термин "залог", т.к. суды могут его по-разному трактовать. Прописываете сроки, порядок внесения и возврата залога, условия и порядок полного или частичного удержания.

Совет Наймодателям: возвращать депозит, а не пускать его в счет последнего месяца. Поясню почему: бывали случаи, когда депозит засчитывали в оплату последнего месяца проживания, потом приходили и обнаруживали ключи в почтовом ящике, Нанимателя нет, мебель и бытовая техника сломаны, долг по коммуналке приличный, и спросить это не с кого.

Поэтому договор заканчивается, приходите, все проверяете, если все в порядке – возвращаете депозит. Если есть нарушения – удерживаете сумму. Но помните, за незаконное удержание уже вас можно привлечь к ответственности.

8. Желательные пункты

На этом обязательные пункты заканчиваются (реквизиты и подписи сторон в самом конце) и начинаются желательные. Здесь могу дать пару профессиональных советов: обязательно внесите в договор порядок уведомления через электронную почту, по телефону и мессенджеры. Суды это признают! Естественно, нужно указать актуальные контактные данные и внести пункт о том, что в случае изменения контактных данных стороны обязуются уведомлять об этом в течение ___ дней.

Бывали прецеденты, когда стороны договаривались расплачиваться наличными, собственник просто выключал телефон, спустя пару недель он обвинял Нанимателя в задержке оплаты и требовал расторжения договора. Как вы сами понимаете, доказать в этой ситуации честность Нанимателя невозможно. А вот если он напишет сообщение в ВОТСАПЕ «Иван Иванович, готов с вами встретиться для внесения очередного платежа за наем квартиры», Наймодатель может не читать это сообщение, но Наниматель в суде будет прав. Если вы договорились об оплате на карту банка – укажите полностью ее реквизиты, БИК, ИНН, /с, к/с. И естественно обязательство Наймодателя сообщить об изменении реквизитов.

9. Реквизиты и подписи сторон

Здесь прописываем полные паспортные данные, именно полные, а не просто серию и номер паспорта, и подписи с расшифровками.

Это обязательно! Нужен полноценный образец почерка, а не крестик.

10. Оформление договора

Подписи ставятся либо на каждом листе договора, и тогда можно просто скрепить степлером, либо только в конце, но тогда договор необходимо прошивать, страницы нумеровать, на сшивку клеить стикер и расписываться еще на сшивке. Таким образом гарантируется невозможность подменить один или несколько листов договора.

Постарался все описать более-менее кратко, при этом не забыв ключевых моментов. Если что-то забыл или остались неясности – прошу в комментарии. За оценки буду очень благодарен.