Капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения. Кто платит?

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

-произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

-потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

-потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если договор аренды предусматривает осуществление капитального ремонта, рекомендуется установить конкретные сроки, при их отсутствии необходимо документально фиксировать факт обращения к арендодателю с требованием об исполнении обязательства по производству капитального ремонта или согласовать с арендодателем проведение арендатором капитального ремонта и зачесть сумму, потраченную на проведение капитального ремонта, в счет арендной платы.

Обратите внимание: расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если только арендатор не докажет необходимость его проведения (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества).

Это подтверждается судебной практикой (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 июля 2009 г. № А 05-86/2009, ФАС Московского округа от 25 марта 2013 г. № А 40-25842/12-53-233 и др.).

Например, индивидуальный предприниматель Т. обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "А." о взыскании задолженности в размере 450 тыс. руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2015 г., оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 г., исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "А." обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой указало, что основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 450 тыс. руб. отсутствуют в связи с нарушением арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта и проведением соответствующего капитального ремонта арендуемого помещения арендатором и несением им расходов на капитальный ремонт с отнесением их оплаты в счет арендных платежей по договору аренды.

Как установлено судами, между предпринимателем Т. и ООО "А." заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещение общей площадью 1 721,1 кв. м, оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

ООО "А." указывало на неисполнение арендодателем обязательств по проведению капитального ремонта, в связи с чем понесенные арендатором расходы на проведение капитального ремонта, по мнению ответчика, подлежали зачету в счет арендной платы по договору аренды.

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно п. 1 статьи на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Срок производства капитального ремонта переданного в аренду помещения и необходимость его проведения условиями заключенного между истцом и ответчиком договора аренды не определены.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств обращения арендатора к арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта в арендуемом помещения в связи с неотложной необходимостью, а также согласования с арендодателем проведения арендатором капитального ремонта и зачета стоимости произведенного арендатором капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды ответчик в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представил, встречные исковые требования о взыскании с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял.

Суд, установив непредставление ответчиком в материалы дела доказательств согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в рамках договорных отношений или наличия неотложной необходимости в его проведении, а также учитывая непредставление доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с июня по август 2015 года, удовлетворил исковые требования предпринимателя Т. о взыскании с ООО "А." задолженности по арендной плате в размере 450 тыс. руб.

См.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2016 г. № Ф 05-7930/2016.

На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Источник информации: Апестина М.Н. Заключение и исполнение договоров: практические рекомендации для бизнеса / М.Н. Апестина. – М.: Редакция "Российской газеты", 2020. Выпуск 1. – 144 с.