Расторжение договора найма. Разъяснения и практика профессионального риелтора

Добрый день, постоянные пользователи и гости сайта.

В последнее время очень актуальны стали тема найма жилья и тот факт, что наниматели не могут полностью или частично платить за аренду.

Мнения людей, как должен поступать наймодатель, разошлись. Кто-то считает, что наймодатель должен пойти навстречу, учитывая сложившуюся ситуацию, и сделать скидку, рассрочку или другие альтернативные вариант. Кто-то считает, что нанимателя нужно просто выселить, ибо это сугубо его проблемы, а не наймодателя.

Я уже писал статью на этот счет, как лично у меня сложилась практика за последние 2 месяца.

В это статье разберем этот вопрос с точки зрения закона.

Правовая основа вопроса

Договор найма жилого помещения относится к гражданско-правовым договорам и регламентируется гражданским, жилищным и семейным кодексами. Но касаемо темы непосредственно данной статьи нам интересен именно Гражданский кодекс. Вопрос расторжения договора найма прямо регламентирован статьей 687 ГК РФ. Вот ее текст:

"1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи".

Выводы из статьи ГК РФ

Прежде всего из всей статьи можно сделать однозначный вывод: Гражданский кодекс НЕ ПРЕДПОЛАГАЕТ внесудебного расторжения договора! Т.е. в статье указано четко, что в случае нарушения нанимателем своих обязательств наймодатель ИМЕЕТ ПРАВО именно В СУДЕБНОМ порядке расторгнуть договор.

Вывод второй: зачастую мы имеем дело именно с краткосрочными договорами найма менее одного года. В тексте статьи я жирным выделил требования закона к вопросу просрочек платежей. ЕЩЕ раз: "а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа".

Что это означает? Если в договоре значится дата платежа, к примеру, 15-е число каждого месяца, если более двух раз наниматель не внес плату в указанный срок, у наймодателя также возникает право в СУДЕБНОМ порядке договор расторгнуть.

Юридический изъян: в данной статье ГК ничего не сказано о частичном погашении. Т.е. как быть с ситуацией, когда наниматель внес только 30 или 50% от положенной платы за найм? Внесение частичной оплаты делает этот пункт Гражданского кодекса бессмысленным и лишает наймодателя права расторжения договора в судебном порядке!

Главный вывод

Я сейчас ни в коем случае не выражаю своего личного отношения к данному вопросу, не защищаю и не критикую ни одну из сторон, но закон есть закон! И из него вытекает, что просто так выгнать нанимателя во внесудебном порядке нельзя! Это будет расценено как нарушение гражданского кодекса.

Даже если вы пропишете в договоре пункт о внесудебном расторжении, в суде он будет признан ничтожным! Если вы внимательно ознакомитесь с ГК РФ, то увидите, что есть ряд пунктов, где есть приписка "если иное не предусмотрено договором, или иными нормативно-правовыми актами". В статье про размер платы за наем такая приписка есть. В данной статье – нет.

Соответственно, если пункт договора противоречит действующему закону, данный пункт признается ничтожным!

Если наймодатель совершит необдуманные действия в виде попытки силой выселить, заменить замки или еще что-то подобное, то помимо штрафных санкций наниматель будет вправе в суде требовать возмещения всех издержек и МОРАЛЬНОГО УЩЕРБА! И поверьте, суд в данном случае утвердит! Человек скажет, что он 2 дня ночевал под мостом из-за ваших действий, и это даже доказывать не надо, особенно в нынешней ситуации, когда все гостиницы закрыты постановлением Правительства.

Профессиональных рекомендаций здесь может быть только две: во-первых, всегда старайтесь договориться и не переводить вопрос в плоскость конфликта. Как показала практика последних 2 месяцев, 95% людей договариваются, и вопрос решается взаимовыгодно.

Во-вторых, если все же договориться не удается – действуйте по закону. Закон не всегда справедлив, справедливость не всегда законна. Но противоправные действия потом могут по вам ударить гораздо серьезнее.

Удачи и здоровья вам и вашим семьям.

Очень жду ваших оценок и комментариев!