Почему дорожают новостройки. Главная составляющая – коррупционная

Многие заметили, что независимо от курса доллара, ситуации в экономике, цен на "вторичку" новостройки стабильно дорожают. Иногда кажется, что это рыночный метод формирования цены: есть спрос – есть цена. Так же к основе подорожания можно смело отнести и подорожание стройматериалов, и увеличение зарплат, т.е. повышаются затраты застройщика.

Но здесь можно выявить первую неприятную закономерность:

Цены в регионах отличаются в разы

Почему в небольшом городе стоимость квартиры порядка 30 000–40 000 руб. за метр, а в Санкт-Петербурге начинается с 70 000 руб. за метр? Стоимость стройматериалов примерно одинакова что в Питере, что в "условном" Ростове-на-Дону, различие в 5–10% не может вызвать увеличение цены в 2 раза!

Стоимость работ тоже примерно одинакова. Если в Ростове обычный рабочий получает 15 000–20 000 в месяц, в Питере это 20 000–25 000, тоже разница не такая, чтобы готовый продукт отличался в 2 раза.

Кредитные условия тоже по стране примерно одинаковы, т.е. банки дают кредиты застройщикам примерно на одинаковых ставках независимо от региона. Разница в 0,5% сверх разницы не сделает.

Есть, правда, объективный момент – земля в столице существенно дороже, чем в регионах.

Вторая закономерность.

В мегаполисах больше долгостроев

Казалось бы, что в Питере, что в Москве спрос гораздо выше, возможностей у людей больше, большинство квартир выкупаются на стадии первых этажей. В регионах спрос меньше, финансовых возможностей у людей меньше – так почему большинство долгостроев именно в столицах?

Застройщики сами себе враги что ли? Ведь каждый построенный и вовремя сданный дом – это репутация, которую не купишь, а каждый долгострой – это антирейтинг. Кто захочет покупать у компании, которая не достраивает свои дома?

Но факты говорят именно о том, что в регионах долгострой и обманутые дольщики есть, но их гораздо меньше чем в столицах.

А теперь ответ почему так происходит.

Коррупция!

К сожалению, эта сфера бизнеса забюрократизирована дальше некуда! Помимо физических работ в виде рытья котлована, кладки кирпичей и установки стеклопакетов есть очень большой объем бумажной работы. Проекты, разрешение на строительство, проект подключения к коммуникациям, подводка коммуникаций, разрешение на ввод в эксплуатацию и много чего еще.

Естественно, требования к застройщикам выстроены так, что удовлетворить их практически невозможно! А вот тут начинаются очень серьезные расходы! Каждая бумажка стоит как крыло от самолета. По имеющимся данным разрешение на строительство в городе стоит от 10 до 20 млн рублей, в зависимости от количества проектируемых метров, в области от 5 до 10 млн. То же самое можно сказать и про акт ввода в эксплуатацию. Естественно, все эти расходы закладываются в стоимость квадратных метров.

На один жилой дом требуется не менее 1 МВт электроэнергии. Энергетическая компания сообщает, что на ближайшей подстанции такой мощности просто нет в запасе. Но как только приносишь конвертик толщиной с боксерскую перчатку, мегаватты тут же находятся. То же самое касается и воды и канализации и отопления. Естественно все эти конвертики тоже прибавляются к цене квадратного метра.

Жилье в регионах дешевле не потому, что там хуже строят или стройматериалы дешевле – у чиновников аппетиты скромнее. Они понимают, что платежеспособность населения ниже, соответственно застройщик не сможет заплатить 20 млн, придется довольствоваться 2-ми миллионами, иначе вообще строить не будут.

О мерах борьбы с этим даже писать не хочется – все и всё прекрасно понимают.

Надеюсь информация была вам интересна, очень жду оценок и комментариев.