Покупка квартиры как инвестиция: плюсы и минусы. Опыт профессионального риелтора

Купить квартиру под сдачу в аренду – это мысли едва ли не каждого второго человека в России. Плюсы вроде очевидны: один раз купил и всю жизнь получаешь доход. Но так ли это? Разберемся в этой статье.

Купить квартиру под сдачу. Плюсы

В отличие от остальных видов инвестирования (банковские вклады, акции, всевозможные инвестиционные фонды и т.д.), недвижимость – наиболее надежный вид инвестирования. На протяжении последних 20 лет недвижимость стабильно дорожает. Случаются корректировки, резкие взлеты и снижения, но в долгосрочной перспективе цена именно растет.

Остальные виды инвестирования это, по сути, игра в русскую рулетку – пан или пропал. Повезло – заработал, не повезло – потерял все что было. Кто хоть раз покупал акции, хорошо знает, что сегодня вложился – и все хорошо, акции растут, дивиденды капают, через год что-то случилось, компания обанкротилась (или специально обанкротили) – и все, эти акции можно в рамочку на стену вешать, цена им ноль!

Квартира в этом аспекте гораздо более стабильный актив! Даже спустя 100 лет людям нужно будет где-то жить! Де-факто недвижимость – это продукт первой необходимости.

Без машины легко можно обойтись, без крыши над головой вряд ли. Соответственно, она всегда будет в цене.

Третий плюс: недвижимость – это материальный актив, который можно оставить своим детям. Все помнят и события начала 90-х, и дефолт 98-го года, когда все сбережения, которые хранились в рублях, обесценились просто в фантики. Недвижимости это не коснулось.

Еще один важный плюс – своим активом управляете ВЫ, а не какая-то сторонняя структура. Акции – вы не знаете, что через год будет с компанией, разовьется она или обанкротится. Вклады – вы не знаете, какую политику примет банк через год-два. Получается, актив ваш, а решает за вас кто-то другой.

С квартирой все иначе – вы решаете кому и за сколько сдавать, в любую секунду можете продать, решение только за вами.

Квартира как инвестиция. Минусы

Несомненный минус – начальная стоимость. Если на вклад в банк можно положить даже 10 000 рублей, то цена на квартиру минимум в 100 раз больше. Для примера, в Санкт-Петербурге покупка квартиры под сдачу с ремонтом, мебелью и техникой обойдется по самым скромным подсчетам в 4 млн рублей. Есть дешевле, но и условия хуже.

Аренда жилья – это тоже рынок, на котором бывают и взлеты, и падения. Нынешняя ситуация с пандемией показала, что в некоторых случаях собственники практически полностью могут потерять прибыль.

Но есть важный нюанс: если в случае с квартирой потеря лишь временная, то во всех остальных случаях можно лишиться вообще всего и навсегда.

Человеческий фактор

Важно не забывать, что сдача в наем – это всегда работа с людьми. Кто бы что не говорил, а предсказать, что будет у людей с доходом через полгода-год, никто не сможет.

Смена арендаторов - это всегда проблема! Люди также бывают разные. Кто-то стабильно раз в месяц переводит деньги на карту и присылает оплаченную коммуналку без лишних напоминаний, а за кем-то приходится бегать и постоянно скандалить – этого не избежать.

Непредвиденные расходы

По личному опыту могу сказать, что квартира, сдаваемая в аренду, "убивается" в среднем за 8–10 лет. Т.е. спустя это время придется переделывать ремонт, менять мебель и технику. Это все расходы, притом не малые! Так же в случае простоя, расходы на коммуналку так же ложатся на плечи собственника!

Окупаемость

Любой инвестор считает окупаемость, т.е. как быстро можно будет вернуть вложенные деньги.

Могу точно сказать одно: покупка квартиры под сдачу и окупаемость – вещи несовместимые! Ну если, конечно, срок лет в 50 вы не считаете окупаемостью.

Пример: квартира вам обошлась в 4 млн. Сдаете вы ее за 20 000 рублей в месяц + КУ. Получается окупаемость 200 месяцев. Т.е. порядка 18 лет. За эти 18 лет вы минимум 2–3 раза вложитесь в ремонт, мебель и технику, у вас будут периодические простои. Таким образом срок окупаемости составит порядка 30 лет. Не очень приятная математика, не правда ли?

Но здесь, в этой модели не учтено одно: за эти самые годы сама квартира как актив может в цене подняться до 6–7 млн рублей.

Стоит ли покупать квартиру под сдачу?

Как мы видим, в этой схеме есть и плюсы, и минусы. Но по совокупности побеждают плюсы. Так или иначе, не существует ни одной схемы инвестирования, в которой прибыль максимальна и риски минимальны. Любой бизнесмен вам скажет, что прибыль всегда прямо пропорциональна риску. Например, акции: крупные надежные компании предлагают минимальные проценты выплат по дивидендам. Мало, зато надежно! А мелкие компании, которые "вчера" появились, наоборот обещают чуть-ли ни 100% годовых прибыли, но с соответствующим риском. Это может быть и +100%, а может и потеря всего.

Важно понимать, квартира – это скорее "вторая пенсия", чем золотое дно. Конечно, есть уникальные случаи, когда кому-то в центре Москвы в наследство досталось 2–3 трешки, каждая сдается тысяч по 100–150, и в принципе можно всю жизнь не работать. Но это скорее исключение из правил.

Дальше решать вам. Напоследок могу дать 2 совета:

1. Если вы "новичок" на этом рынке, никогда раньше таким не занимались – обратитесь за помощью к профессионалу. Он подскажет наиболее ликвидные варианты, которые действительно будут пользоваться спросом, и риск простоя будет сведен к нулю.

2. Если вы хотите покупать квартиру под сдачу в ипотеку – рассчитывайте так, чтобы платеж по ипотеке был не более 70% от арендной ставки. Разницу в 30% лучше откладывать "на черный день" простоя. Помните, что человеческий фактор никто не отменял, если наниматели платить не смогут, за один день вы их не выселите и новых жильцов не найдете, а банк эти проблемы волнуют мало.

Надеюсь, статья была вам интересна.

Жду в комментариях ваше мнение по данному вопросу.

За оценку публикации звездами буду отдельно благодарен.