Притворные сделки с недвижимым имуществом

Что и для чего

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. Классическим примером является заключение договора дарения вместо договора купли-продажи, когда один из супругов желает лишить другого права претендовать на недвижимое имущество, приобретённое в браке.

И если мнимая сделка совершается лишь для вида, то притворная всегда прикрывает другую. В мнимых сделках юридических последствий нет вообще, а в притворных они есть. Только возникают они по той сделке, которая прикрывается. В моей практике, например, были случаи, когда в целях уклонения от уплаты налогов договор аренды недвижимого имущества прикрывался договором безвозмездного пользования.

Как и мнимые, притворные сделки ничтожны по пороку содержания – лица, их совершающие, не желают наступления юридических последствий совершаемых сделок. Например, некоторые хитрецы, когда дают взаймы под залог недвижимого имущества, прикрывают договор о залоге договором купли-продажи этого имущества с обязательством обратной продажи через определённый срок. Это делается, чтобы избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

Ничтожность притворной сделки не вызывает правовых последствий в виде двусторонней реституции. Ведь к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила. Так, иногда безвозмездная передача денежных средств между юридическими лицами в целях уклонения от уплаты налогов прикрывается договором о совместной деятельности. Этот договор является ничтожной сделкой по признаку притворности, зато сделка по безвозмездной передаче денег может оказаться действительной.

Или ещё пример. Для уклонения от обязательной государственной регистрации договора аренды офиса его заключают на срок менее 1 года. Хотя объект фактически сдаётся на более длительный срок. В этом случае договор аренды (на срок менее 1 года) будет признан ничтожным как притворная сделка. Прикрываемый же договор аренды (на срок более 1 года) будет признан незаключённым, так как в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор считается заключённым с момента его государственной регистрации.

Кому это надо?

Да хотя бы третьему лицу, пострадавшему от незнания о факте заключения такого договора. Например, бывшему арендатору в случаях ст. 621 ГК РФ и пр.

Кстати, для прикрытия может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными по признаку притворности, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

При подготовке публикации использована судебная практика.

С уважением, Евгений Юрьевич Левит, действующий адвокат

Для связи со мной пишите на advokatlevit@gmail.com