Общее имущество многоквартирного дома

По сложившейся практике, компании предоставляющие услуги кабельного телевидения, интернета, безопасности (домофоны), сотовой связи (передающие антенны на крышах) и др. использующие в деле извлечения прибыли, общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров, заключенных с управляющими компаниями. По условиям таких договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета. При этом, бремя содержания и ремонта общего имущества, в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, возложено на собственников помещений. Таким образом, затраты на содержание общего имущества несут собственники, в то время как доход от использования этого имущества, извлекают управляющие компании.

Между тем, согласно п.1), ч.1, ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений. Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, пункт 3), ч.2, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии квалифицированным большинством, составляющим не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Также, ч.1, ст.246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Для отдельных собственников квартир, гражданским законодательством установлены ограничения правомочий в части распоряжения долями в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены лишь собственники принявшие соответствующее решение, квалифицированным большинством на общем собрании. Управляющие компании, Жилищный Кодекс РФ таким правом не наделяет.

Однако, в нарушение вышеназванных норм, управляющие компании, передают элементы общего имущества в возмездное пользование третьим лицам, без оформленного должным образом согласия собственников. В этом случае, в соответствии с положениями ГК РФ, заключение сделки в отношении общего имущества, сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо, нарушающей интересы собственников и заключенной без их согласия, влечет её недействительность.

В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ: по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Таким образом, управляющие компании наделяются правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются именно собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав не возникает. Из чего следует, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Из вышесказанного следует, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.