Квартиру продали, а потом забрали обратно: как доверие к риэлтору едва не лишило покупателя жилья

Поскольку у нас есть возможность свободно покупать и продавать жилье, существует риск остаться без денег и без квартиры, заключив сделку.

Печальный опыт других показывает, что никогда не помешает перепроверить все документы перед подписанием договора. И даже профессиональным агентам по недвижимости не следует чрезмерно доверять.

Недавно в судебной практике появился еще один иллюстративный пример, подтверждающий это правило.

Две женщины подписали договор купли-продажи квартиры. Но когда процедура достигла финальной стадии - регистрации права собственности покупателя в Росреестре - дело приняло неожиданный оборот.

Продавец заявила, что не подпишет заявление о государственной регистрации, и квартира по-прежнему принадлежит только ей. У покупателя не было другого выбора, кроме как обратиться в суд и потребовать, чтобы в принудительном порядке ей передали купленную квартиру и зарегистрировали передачу права собственности.

На первый взгляд, у ответчика не было возможности, чтобы суд вынес решение в его пользу: договор купли-продажи был заключен без нарушений, факт перевода денег был зафиксирован в договоре и в отдельной квитанции, проблем с психическим здоровьем нет с обеих сторон ни у кого.

Только одно «но»: от имени продавца договор был подписан его представителем по доверенности (риэлтор, специально нанятый для поиска покупателя и заключения сделки).

Доверенность была заверена нотариально за месяц до даты совершения сделки и содержала все полномочия, необходимые для продажи квартиры от имени продавца.

У покупателя не было оснований сомневаться в подлинности доверенности: продавец сам присутствовал при совершении сделки и лично получил деньги за квартиру (2 миллиона 300 тысяч рублей).

Но в суде продавец заявила, что за неделю до сделки она отменила свою доверенность - поэтому риэлтор больше не был уполномочен подписывать контракт от ее имени. И согласно закону, это делает сделку недействительной.

Дело в том, что каждый, кто выдал доверенность, может отменить ее в любое время, досрочно. Нотариально заверенная доверенность аннулируется таким же образом через нотариуса: он вносит запись в реестр отзыва доверенностей, и эта информация немедленно публикуется на сайте Федеральной нотариальной палаты в специальном разделе «Проверка доверенностей по реквизитам".

Суд обвинил покупателя в том, что он не проявил должной осмотрительности и не проверил, была ли доверенность риэлтора действительной на дату сделки или нет (хотя у него была такая возможность, поскольку эта информация общедоступна).

А согласно закону, третьи лица считаются уведомленными об отмене нотариальной доверенности на следующий день после того, как нотариус внесет запись в реестр отмены (ст. 189 Гражданского кодекса РФ) - независимо от того, действительно ли они знают этУ информация или нет.

Возможно, сама риэлтор не знала, что доверенность была отменена, и не проверила это накануне сделки. Однако это грозило только покупателю.

Договор был признан недействительным - и покупатель столкнулась с очень мрачной перспективой возврата своих денег.

К счастью, в апелляционной инстанции ей все-таки удалось наклонить весы Фемиды в ее пользу с помощью только одной бумаги под названием «квитанция».

Областной суд обратил внимание на то, что продавец, участвующий в сделке, не сказала ни слова, что ее доверенность недействительна уже неделю.

В то время как закон обязывает лицо, отозвавшее свою доверенность, уведомить представителя и все известные ему третьи стороны, для представления, перед которыми была выдана доверенность (статья 189 Гражданского кодекса).

Факт присутствия продавца в сделке был подтвержден распиской, которую она подписала, получая деньги за квартиру. Суд принял это в качестве доказательства, поскольку расписка имеет юридическую силу после подписания и не требует дополнительной сертификации нотариуса или свидетелей.

Оказывается, продавец забрал деньги у покупателя и в то же время специально промолчал об аннулировании доверенности, а затем отменил сделку. Этот момент оказался решающим: без квитанции истец не смог бы доказать, что продавец умышленно скрыл факт отзыва доверенности.

Тогда покупатель будет считаться уведомленным при внесении записи об аннулировании в нотариальном реестре - и, безусловно, останется без квартиры.

И чтобы избежать подобных неприятностей, лучше несколько раз (и всегда в день совершения сделки) проверять действительность нотариальной доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.