Расторгаем договор аренды – пошаговая инструкция

Аренда – очень удобный способ получить в пользование имущество, когда это нужно, но нет средств на приобретение его в собственность, либо нет предложений о его продаже в нужном месте. Для арендодателя это источник дополнительного, а иногда и основного дохода, но все мы люди, и наша жизнь изменчива и непредсказуема. То, что сегодня для нас актуально и необходимо, завтра может перестать быть таковым.

Так и с арендой: сегодня она интересна для обеих сторон, а завтра ситуация изменилась, и для одной из сторон арендные отношения стали неактуальны.

Как расторгнуть договор аренды

Одного простого «не хочу» в большинстве случаев недостаточно, ведь, заключая договор, стороны принимают на себя определенные обязательства: арендодатель – передать имущество в пользование, а арендатор – платить за такое пользование. Эти обязательства стороны принимают на себя на определенный или неопределенный срок.

С неопределенным сроком все предельно просто, но с договором, в котором указан срок его действия и этот срок значительный, все гораздо сложнее.

Основное правило – это то, что любой договор аренды, как срочной, так и без определения срока, можно расторгнуть по соглашению сторон. Поэтому первый шаг – это диалог. Поговорите со своим контрагентом, объясните ситуацию, если надо – извинитесь за доставленные неудобства. Простое человеческое общение и правильно выстроенный диалог могут гору свернуть.

Если не получается, то переходим к следующему шагу, и здесь мы разделим срочные и бессрочные договоры.

Срочные договоры и бессрочные

Если срок в договоре аренды недвижимости не определен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Поэтому для таких договоров второй шаг – это направление в адрес контрагента предупреждения об отказе от договора аренды, и через 3 месяца договор считается расторгнутым.

Для бессрочных договоров на этом, как правило, все и заканчивается, но возможны варианты; если арендатор отказывается освободить объект недвижимости, тогда далее ваш путь в суд с требованием о понуждении к освобождению объекта.

Второй шаг для договоров аренды с определением срока – это направление контрагенту предложения расторгнуть договор. Это вторая стадия мирного урегулирования спора, и именно она является обязательной для последующего обращения в суд. Если не соблюден этот досудебный порядок, то суд попросту не примет иск к рассмотрению.

Если вы получили от контрагента отказ на ваше предложение или вообще не получили никакого ответа, то шагаем дальше.

Непосредственное обращение в суд

Прежде чем идти в суд, убедитесь в наличии законных оснований для досрочного расторжения договора. Ведь, в отличие от добровольного расторжения, для суда необходимы убедительные доводы для того, чтобы он удовлетворил ваши требования, поскольку не любое основание может быть положено в основу судебного акта.

Например, желание собственника-арендодателя продать свое имущество, которое он до этого сдал в аренду, не будет для суда основанием для расторжения договора.

В законе указаны следующие основания, когда договор может быть расторгнут судом по требованию любой из его сторон:

• Существенное изменение обстоятельств.

• Существенное нарушение договора другой стороной.

Арендодатель может заявить в суд требование о расторжении договора, когда арендатор:

• Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
• Существенно ухудшает имущество.
• Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

• Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, но при условии, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор может требовать расторжения договора, когда арендодатель:

• Не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
• Переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им, и эти недостатки не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору, и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
• Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии в договоре – в разумные сроки.
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Перечисленные основания названы в законе, но самим договором могут быть предусмотрены и иные дополнительные основания для его досрочного расторжения по требованию одной стороны.

Для того чтобы прекратить всяческие взаимоотношения с арендатором, недостаточно только лишь одного решения о расторжении договора. Одновременно с этим иском необходимо заявлять требование о возложении на арендатора обязанностей освободить ваше имущество. Если вы этого не сделаете, то, возможно, в последующем вам снова необходимо будет обращаться в суд.

Далее потребуется внесение в ЕГРН записи о прекращении ограничения в виде аренды, если договор аренды был зарегистрирован. Аренда, расторгнутая по решению суда, может быть прекращена на основании заявления, как арендодателя, так и арендатора.

После суда

Если вы арендодатель и уже прошли все предыдущие шаги, то можно предположить отсутствие у арендатора желания добровольно освобождать ваше имущество. Поэтому после вступления судебного акта в законную силу получайте исполнительный лист и направляйте его в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

За всё то время, которое ваш бывший арендатор использовал ваше имущество без законных оснований, то есть с момента вступления судебного акта в законную силу и до момента фактического освобождения имущества, вы вправе взыскать с него неосновательное обогащение в той же сумме, в которой он платил бы в виде арендной платы за то же время.

Сколько времени это займет

Срок для добровольного расторжения 30 дней, если договором не установлен иной срок.

Срок рассмотрения дела в суде – два месяца. Прибавим к этому времени срок направления документов противной стороне, срок на принятие искового заявления и в итоге прибавляем к 30 дням еще примерно два с половиной месяца. Получается три с половиной месяца.

Срок вступления решения в законную силу – один месяц, если не подана апелляционная жалоба.

Если мы будем оптимистами и не примем в расчет возможность обжалования, то получим четыре с половиной месяца.

Если мы находимся в разряде хорошо информированных оптимистов, то прибавим на всякий случай еще минимум один месяц на срок рассмотрения жалобы. Срок уже составляет пять с половиной месяцев.

Срок на принудительное исполнение судебного акта – здесь сложнее. Конечно, при получении исполнительного листа судебный пристав-исполнитель своевременно его примет и возбудит исполнительное производство, и даже направит арендатору соответствующие требования, а вот дальше все будет зависеть от настойчивости пристава и добросовестности арендатора. Смело добавляем еще один-два месяца.

Итого у нас получается, что освобождение имущества от арендных отношений в судебном порядке займёт чуть больше полугода.