Верховный Суд разрешил дольщикам взыскивать рыночную стоимость жилья

Застройщик пропустил срок сдачи жилья по договору. Долевые участники расторгли с ним договор, а потом пошли к оценщику и выяснили, что за всё это время рыночная цена на их жильё выросла. Эту сумму они решили взыскать в суде. Первые три инстанции отказали, а Верховный Суд нашёл их требование законным.

Рыночная цена против изначальной

Застройщик «МИЦ-Инвестстрой» заключил договор участия в долевом строительстве с двумя гражданами: Антоном и Еленой Алтуховыми. По соглашению, компания обязалась построить многоквартирный жилой дом в подмосковной Балашихе. Участок принадлежал застройщику на праве собственности. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, компания должна была передать его участникам до 31 декабря 2017 года. Цена договора — 5,2 млн руб.

Застройщик свои обязательства не выполнил, и дольщики в одностороннем порядке отказались исполнять договор. В конце октября 2018-го они уведомили об этом компанию. Застройщик, в свою очередь, вернул гражданам их 5,2 млн руб., уплаченные по договору.

Дольщики же решили обратиться к независимым оценщики, и те сказали, что рыночная стоимость такой квартиры на начало ноября 2018-го составляет уже 6 млн руб. Итого, разница между ценой жилья на момент оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 руб.

Тогда Антон и Елена Алтуховы обратились в марте 2019 года к индивидуальной предпринимательнице — Марине Макушевой. Они заключили с ней договор, уступив права требования на взыскание убытков, процентов за пользование чужими деньгами и разницы рыночной стоимости жилья.

Макушева попыталась урегулировать спор на досудебной стадии, но это ни к чему не привело. В итоге, она обратилась в суд с иском. Среди прочего, она также указала, что за отказ добровольно выполнить требования о выплате убытков, застройщик должен заплатить штраф — 50% от суммы, которую взыщет суд.

Истица обосновала наличие спорных убытков тем, что компания нарушила сроки передачи квартиры. По её мнению, именно из-за этого квартира подорожала — возникли так называемые абстрактные убытки.

Первые три инстанции отказались удовлетворять иск. В своих решениях они исходили из того, что проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, которые причитаются дольщикам, покрывают убытки, о которых говорит Макушева. По мнению инстанций, истица не представила доказательств того, что законной неустойки не хватит, чтобы покрыть спорные убытки. Тогда предпринимательница пошла с жалобой в Верховный Суд.

ВС объяснил убытки

ВС сказал, что начисленные проценты — это минимальный презюмируемый размер платы за то, что застройщик пользовался деньгами и не предоставил взамен обещанную по договору квартиру. Но проценты компенсируют лишь те убытки, которые вызваны непосредственной просрочкой. Убытки, которые возникли из-за полного неисполнения обязательства они не покрывают, пояснили в Верховном Суде.

Поэтому, когда кредитор расторгает договор и требует возмещения абстрактных убытков, возникших из-за удорожания в данном случае жилья на рынке, их надо взыскать в полном размере, наряду с процентами. Причём, сторона должна возместить убытки независимо от того, заключал ли её контрагент замещающую сделку или нет. По словам ВС, если проценты компенсируют убытки, которые связаны с отсутствием денег в определённый период времени, то взыскание разницы — покрывает будущие потери дольщика, позволяют ему купить жильё, которое он не смог получит из-за неисполнения договора застройщиком.

По мнению Верховного Суда, расчёт абстрактных убытков, который предусмотрен ст. 393.1 ГК, можно применять в договорах долевого участия, поскольку законодательство о государственной кадастровой оценке позволяет рассматривать объекты недвижимости как сопоставимые товары, указанные в положении ГК.

В итоге, решения первых трёх инстанций ВС отменил, а дело направил на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.

https://pravo.ru/news/226060/?mob_news_6=