Покупаем квартиру без рисков

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке? Рассказываю.

В целях проверки чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке необходимо удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

• конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;

• признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);

• возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;

• появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;

• выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

Документы, требующие проверки перед заключением сделки:

• паспорт продавца (гражданство РФ или иное). Действительность российского паспорта можно проверить на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России.

• справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

• документы, удостоверяющие право собственности на квартиру (св-во на право собственности до 15.07.2016 г., с 15.07.2016 г. – выписка из ЕГРН)

• полномочия представителя (проверяем подлинность нотариальной доверенности).

• нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры (если продавец в браке)-п. 3 ст. 35 СК РФ.

• сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах;

• выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписки из ЕГРН были актуальными (уже через несколько дней они могут устареть).

Вы можете самостоятельно оформить данные выписки на офиц. Сайте Росреестра (срок готовности-1-2 рабочих дня, приходят на эл.почту. Выписки платные-около 300 руб.)

• согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок/в которой есть доля несовершеннолетнего

• справки об отсутствии задолженности по коммун. Платежам (в т.ч. изучайте квитанции)

Можно затребовать сведения из бюро кредитных историй в отношении продавца

А также необходимо грамотно составлять сам договор купли-продажи квартиры, в котором подстраховать себя от возможных рисков.

Недействительность договора к-п квартиры могут повлечь (соотв-но и истребование квартиры от добросовестного покупателя):

-Продажа квартиры по явно заниженной стоимости (подозрительная сделка)

-Недействительная доверенность представителя продавца

-Банкротство продавца - если сделки совершены за год до принятия заявления о банкротстве, а в некоторых случаях такой срок 3 года – все сделки будут признаны недействительными (проверяем сайт ЕФРСБ – на наличие уже существующего банкротства, наличие долгов по исполнит. Производствам в отношении продавца на офиц. Сайте ФССП-наличие долгов может привести к банкротству)

С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.

С 15.07.2016 вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП).

При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.

К правоустанавливающим документам на квартиру относятся, например, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство (ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариальная доверенность (подлинник). В случае продажи квартиры по доверенности желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет (ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 21 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).

Следует учесть, что в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ 18-1).

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в уполномоченном органе (в Москве это Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на БТИ (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ; п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 01.03.2019 N 132-ПП).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Есть вопросы? Пишите в комментариях!

Подписывайтесь на мой канал Яндекс. Дзен и ****.com%2Flawyer_malyuta%2F">инстаграм.

Данная статья является объектом авторского права. Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете), изменение текста и/или любое иное использование данной статьи (части текста данной статьи), иных моих статей, материалов данного сайта без предварительного согласия правообладателя и ссылки на источник. При нарушении данного условия лицо, нарушившее законодательство, будет привлечено к ответственности.