Как покупателю недвижимости проверить правоустанавливающие документы продавца и заключить сделку

Краткое содержание:

1. Как покупателю недвижимости проверить правоустанавливающие документы продавца и заключить сделку без рисков?

Покупка недвижимости - это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. Во избежание рисков в сделках на вторичном рынке покупателю (представителю покупателя) необходимо уметь проверять «юридическую чистоту» недвижимости.

Итак, рекомендации покупателю по проверке правоустанавливающих документов продавца недвижимости:

-весь текст документа (например, договор купли-продажи, дарения) вычитывается полностью. Опечатки в адресе недвижимости, фамилии, имени, отчестве тщательно проверяются - именно на таких моментах возможны мошенничества и проблемы с регистрацией. Если каких-либо обязательных элементов нет либо опечатка существенна, то необходимо отказаться от сделки.

-на документах проверяется наличие подписей и в необходимых случаях печатей.

-определяется, истек ли срок исковой давности. Если срок исковой давности истек, то рисков, связанных с претензиями прежних собственников, гораздо меньше.

-документы проверяются на предмет наличия обременений, правопритязаний и иных ограничений. В частности, в договоре проверяется отсутствие особых положений по арестам, спорам, запрещениям, ограничениям, правам пользования третьих лиц. В выписке из ЕГРП есть отдельная графа по данным аспектам.

-если договор заключен одной из сторон по доверенности, то рекомендуется запросить копию доверенности.

-рекомендуется проверять наличие необходимых согласий и разрешений на заключение договора (однако такие документы, как правило, отсутствуют, поскольку сдаются в Росреестр):

нотариально удостоверенное согласие супруги бывшего собственника и текущего собственника на заключение договора (если состояли в браке), поскольку все договоры с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, в силу ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуют получения такого согласия;

разрешение органа опеки и попечительства, если предыдущим собственником квартиры являлся несовершеннолетний, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо. Если квартира приобретена до 2004 г., то даже проживание несовершеннолетнего в продаваемой квартире требовало такого разрешения.

-проверяются обстоятельства, которые могут повлечь признание договора недействительным по порокам воли, поскольку именно такие обстоятельства могут повлечь истребование квартиры у будущего покупателя как у добросовестного приобретателя.

-если документ удостоверен нотариусом, либо удостоверена копия документа, либо удостоверена подпись лица, то следует позвонить нотариусу и уточнить, заверялся ли им данный документ (сведения о нотариусах есть на ресурсе http://www.notary.ru.notary/bd.php). Нотариусы, как правило, соглашаются с предоставлением такой информации. Если же нотариус уже не имеет статуса нотариуса, то рекомендуется, хотя бы по данным СМИ или у других нотариусов, уточнить причину лишения статуса - возможно, нотариус занимался «серыми» схемами. Если же нотариуса с такими реквизитами не существует и не существовало, то перед вами подделка.

-если продавец приобрел недвижимость у юридического лица, то дополнительно проверяется, не являлся ли прежний собственник на момент продажи или в течение шести месяцев до продажи банкротом, и запрашивается документ об оплате недвижимости. Все сведения о банкротствах публикуются на сайте газеты «Коммерсантъ» и сайте «Федресурс». Банкротство позволяет оспорить сделки, направленные на увод имущества. Одним из признаков подозрительной сделки, направленной на увод имущества банкрота, является низкая цена или отсутствие документов об оплате.

-каждый документ проверяется на предмет подделки.

-каждое основание проверяется на предмет исполнения. То есть договор купли-продажи должен быть исполнен со стороны продавца и предыдущего собственника, что должно подтверждаться передаточным актом, распиской. Если это договор дарения, то передаточным актом и т.д. В противном случае существует риск спора в части неисполнения договора одной из сторон.

В случае наличия неясностей, не связанных с подделкой документа, есть и иной выход – «застраховать» риск потери титула (права собственности). Но для этого вначале необходимо обеспечить государственную регистрацию своего права собственности, что может стать невозможным при аресте квартиры по спору между прежними собственниками. Поэтому и оплату всегда следует устанавливать по факту регистрации права собственности.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Жилищный кодекс Российской Федерации; Семейный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».