Случаи когда арендатор вправе не платить, даже если принял арендованное имущество

Если ваша компания арендовала имущество, но не может его использовать по обстоятельствам, за которые она не отвечает, сможете не платить арендодателю. Тот факт, что подписали акт приема-передачи, значения не имеет, не дает арендодателю права требовать оплату (П. 27 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС 25.11.2020).

Пример: местная администрация провела аукцион на право заключить договор аренды участка с возможностью строительства. Победил предприниматель, стороны подписали договор сроком на полтора года. Из-за неоплаты аренды администрация предъявила иск о взыскании долга и неустойки. Предприниматель подал встречный иск, просил признать договор аренды недействительным. Обосновывал так: договор не удалось зарегистрировать, так как администрация не представила в Росреестр протокол о результатах аукциона, у ее сотрудника не было надлежащей доверенности. Без госрегистрации договора предприниматель не может начать строительство, в том числе получить разрешение.

Первая инстанция удовлетворила встречный иск предпринимателя. Апелляция и кассация не согласились и встали на сторону администрации. Пояснили: поскольку арендатор подписал акт приема-передачи, то должен заплатить за весь срок, на который заключили договор, и погасить начисленные на сумму долга пени.

Верховный суд отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение первой инстанции. Риск невозможности использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использовать имущество возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Предпринимателю отказывали выдать разрешение на строительство, пока сведения не появятся в ЕГРН (Определение ВС от 16.06.2020 по делу № А 83-20325/2017).

Какие условия в договоре аренды помогут не платить за чужие нарушения.

Добавьте в договор условие, что, если компания как арендатор не может использовать помещение по обстоятельствам, за которые она не отвечает, арендная плата не начисляется.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«При невозможности использовать арендованное имущество в согласованных сторонами целях не по вине Арендатора, в том числе в связи с прекращением оказания коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды), арендная плата и плата за коммунальные эксплуатационные услуги не начисляется, не подлежит оплате за период, в течение которого Арендатор не мог использовать арендованное имущество. Арендатор уведомляет Арендодателя о невозможности использовать арендованное имущество письменно путем направления письма с описью вложения и уведомлением о вручении либо по электронной почте с использованием адресов, указанных в пункте ____ Договора, в течение _______________».

Чтобы условие об освобождении от оплаты в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, сработало, в договоре должна быть указана цель использования объекта. Если цель не указали или прописали неконкретно, будет сложнее приостановить оплату. Например, в случае, если власти введут новые ограничения, из-за которых компания не сможет временно работать.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ

«Арендодатель предоставляет Арендатору помещения в аренду с целью их использования для __________________________».

Когда компания вправе взыскать часть своих расходов на ремонт с других лиц, в том числе с государства.

Если у компании есть в собственности одно или несколько помещений в здании, она вправе переложить часть расходов по содержанию и ремонту общего имущества на других собственников. Это возможно, если компания по просьбе остальных собственников заключила договор на ремонт, приняла и оплатила работы. Взыскать расходы сможете, даже если один из собственников — государство или муниципалитет и нет контракта на ремонтные работы.

Пример: на общем собрании собственников помещений в нежилом здании компании поручили заключить договор с подрядчиком на ремонт крыши. Собственники подписали соглашение. Регион как один из собственников и учреждение, которому часть помещений передали в оперативное управление, соглашение не подписывали.

После окончания ремонта компания обратилась в региональный департамент и учреждение за возмещением части расходов, но те платить отказались. Тогда компания подала иск о взыскании неосновательного обогащения. Три инстанции отказали. Суды резюмировали: нет контракта, значит, взыскать деньги нельзя.

С этим не согласился Верховный суд. Указал, что собственники обязаны участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Обязательства оплачивать содержание общего имущества основаны на императивных нормах ГК и ЖК. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного или муниципального собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания.