Переуступка прав на квартиру в новостройке – основные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке – это достаточно частое явление на первичном рынке недвижимости.

Обратите внимание! Так как в период строительства на квартиру права собственности не возникает, то при такой продаже происходит переуступка не права собственности, как многие ошибочно полагают, а переуступка права требования на квартиру. Это самое право требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному покупателю (этот процесс также называют цессией).

Основные риски

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Иные причины переуступки права первоначального покупателя на квартиру в строящемся доме:

а) затягивание застройщиком сроков сдачи дома;

б) низкое качество строительства;

в) предбанкротное состояние самого Застройщика.

Поэтому перед такого рода покупкой, необходимо изучить проект, проверить застройщика, ход строительства, так как продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному покупателю будет возвращена (от застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ– это риск так называемых «двойных продаж». В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Moжнo кyпить пpaвo тpeбoвaния c нeиcпoлнeнными дo кoнцa oбязaтeльcтвaми или пpocpoчкoй выплaт зacтpoйщикy.

О каких рисках еще слышали Вы?