Обзор книги Р.С. Бевзенко: "Земельный участок с постройками на нем" Ч.1

Сегодня я хочу обсудить очень интересную, базовую книгу в сфере недвижимости. Это очерк Романа Бевзенко: "ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ПОСТРОЙКАМИ НА НЕМ: введение в российское право недвижимости. Ч 1."

Часть 1

На данном этапе, в литературе господствует подход, который основан на множественности видов недвижимых вещей.

Таким образом, несомненно, что в вопросе о том, что такое недвижимая вещь, действующее право твердо стоит на принципе дуплицитета (двойственности): недвижимость – это и земельный участок, и то, что на нем.

Будущее же, по мнению Бевзенко, за пониманием недвижимой вещи, как единого объекта. (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем).

Обоснование.

Один собственник:

Если лицо является собственником участка и построек на нем, ему нет необходимости рассматривать данную постройку, как самостоятельную недвижимую вещь. (Это не выгодно не в юридическом, не в экономическом плане). Постройку нужно квалифицировать, как составную часть земельного участка. В итоге перед нами будет одна недвижимая вещь-земельных участок с постройками на нем.

Разные собственники:

Если же здание и земельный участок принадлежат разным собственникам, Бевзенко предлагает следующее. Нет необходимости признавать здание самостоятельном объектом прав, необходимо признать здание составной частью права, имеющегося у застройщика на чужую землю. (Можно сказать, что это новый этап, новый уровень юридической мысли) Здесь прослеживается та же мысль с единством, но в данном случае здание будет не частью участка, а частью права на участок!

Бевзенко очень интересно подходит к осмыслению моделей оборота недвижимости. Он выделяет два основных подхода: Европейский и Азиатский. Разница между ними колоссальная. При европейском подходе недвижимой вещью является лишь земельный участок, а постройки на нем, составная часть участка или права на участок. При азиатском подходе земля, из-за ее публичности вообще не учувствует в обороте. В итоге, недвижимой вещью является здание, все сделки совершаются с ним.

А какой подход выбирает Россия? Тут очень интересно! Разумеется, во времена Советского союза придерживались Азиатской модели, ибо частной собственности на землю не было. Но с приходом капитализма все изменилось. Однако, при создании ЗК разработчики не учли, что переход от социализма к капитализму должен подтолкнуть Россию к переходу от Азиатской модели к Европейской.

Для этого было достаточно включить в ст. 130 ГК РФ указание на то, что здание или сооружение является недвижимой вещью лишь в том случае, если оно выстроено на публичном земельном участке; в случае же, если здание построено собственником на принадлежащем ему земельном участке, оно рассматривается как составная часть участка. Так же можно было решить вопрос и с застройкой частных участков несобственниками (через доктрину здания как составной части того права, которое позволяет застраивать чужой земельный участок).