Определение цены по договору продажи земельного участка

Цена является существенным условием в договоре продажи земельного участка. При отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

По общему правилу цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ), которые при согласовании условия о цене не обязаны ориентироваться, в частности, на кадастровую стоимость земельного участка. Особый порядок определения цены договора предусмотрен для случаев продажи земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям. Договоры купли-продажи таких участков, как правило, заключаются по результатам торгов в форме аукциона (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). В этих случаях цена продажи земельного участка определяется по результатам аукциона, то есть как наибольшая цена, предложенная в ходе аукциона (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ), или в размере начальной цены аукциона, если договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, который признан единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником. Начальная цена договора купли-продажи устанавливается по выбору уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в размере рыночной стоимости земельного участка либо в размере его кадастровой стоимости, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Если начальная цена, по которой продается земельный участок, устанавливается в размере его рыночной стоимости, рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п. 1 ст. 39.4, п.п. 12, 13, ст. 39.11 ЗК РФ).

Стороны вправе использовать рыночную цену для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом.

Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ в таких случаях цена участка устанавливается в порядке, предусмотренном Правительством РФ (для участков, находящихся в федеральной собственности), органом государственной власти субъекта РФ (в отношении земельных участков, находящихся в собственности этого субъекта РФ или участков, государственная собственность на которые не разграничена) или органом местного самоуправления (в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности). При этом цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной предельный размер, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).