Возможно ли требовать от застройщика рыночную стоимость имущества при расторжении договора

Возможно ли требовать от застройщика рыночную стоимость имущества при расторжении договора долевого участия

Суть дела!

Между застройщиком и гражданином был заключен договор долевого участия, по условиям которого застройщик обязался передать гражданину нежилое помещение, площадью 9 кв. м, расположенное на подземной автостоянке в многоквартирном доме.

Согласно условиям указанного договора цена нежилого помещения определена в размере 1000 руб. как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство и оплату услуг застройщика.

В договоре был установлен ориентировочный срок окончания строительства.

Поскольку нежилое помещение не было передано в установленный срок, гражданин направил застройщику уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве с требованием выплатить неустойку и разницу рыночной стоимости указанного объекта в размере 280 000 руб. К уведомлению был приложен отчета об оценке имущества.

Застройщик возвратил денежные средства в размере 1000 рублей, уплаченные по договору и выплатил проценты за период с 5 августа 2015 по 14 июня 2019 г.

Гражданин обратился с иском в суд к застройщику, в том числе с требованием о взыскании убытков в виде размера разницы между рыночной стоимости нежилого помещения и цены, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

Правовое обоснование!

В силу статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 393.1 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1).

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 данной статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Позиция суда первой инстанции!

Суд первой инстанции отказал во взыскании убытков по договору долевого участия.

Отказывая во взыскании убытков в размере разницы рыночной стоимости нежилого помещения, суд первой инстанции указал на то, что цена в 1000 руб. не являлась рыночной ценой данного нежилого помещения, не отражает его действительную стоимость, а была определена застройщиком в качестве акционного предложения в связи с заключением истцом договора долевого участия на приобретение квартиры в этом же доме.

Кроме того, суд указал на злоупотребление правом со стороны истца, сославшись на то, что стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре участия в долевом строительстве (1 000 руб.), не является рыночной стоимостью такого имущества, а истец просит исходить из рыночной стоимости аналогичного объекта.

С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Позиция Верховного суда РФ!

При рассмотрении дела судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в определении от 09.02.2021 г. по делу № 45-КГ 20-29-К 7 указала, что при расторжении договора долевого участия по вине застройщика тот обязан не только вернуть деньги с процентами, но и возместить убытки сверх этих сумм. Раз специальных положений об убытках в законе о долевом участии в строительстве нет, то надо применять общие положения гражданского законодательства РФ о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам напомнила о ст. 393.1 ГК РФ, согласно которой в случае, когда должник не исполнил договор и кредитору пришлось его прекратить и заключить аналогичный, кредитор может потребовать возместить убытки.

Из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником договора кредитору пришлось его прекратить и заключить аналогичный. Он может требовать возместить ему убытки – разницу между ценой прекращенного и нового договоров. Если нового договора нет, то можно потребовать разницу между ценой договора и текущей ценой на сопоставимые товары или услуги.

Необязательно, чтобы цена в прекращенном договоре соответствовала рыночной на момент его заключения. Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена продавцом, исполнителем ниже рыночных цен, в частности, проведение рекламных акций, повышение привлекательности товаров или услуг, либо собственной деловой репутации, получение иных нематериальных выгод и т.п., сами по себе основанием для освобождения от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств не являются.

Таким образом, если отказаться от договора долевого участия пришлось из-за нарушения сроков передачи объекта, дольщик вправе требовать разницу между ценой прекращенного договора и текущей рыночной стоимостью.