Как легально сдавать квартиру и платить минимум налогов

В пп.4 п.3 ст.208 НК РФ прописана необходимость оплачивать налоги при сдаче недвижимости в аренду. Собственник заключает договор аренды и указывает в нем сумму, которую получает от арендатора. С этой суммы и уплачивается налог. Закон предусматривает 4 способа уплаты налогов.

Как сдавать квартиру легально?

• Оплачивая НДФЛ как физлицо;
• в качестве ИП, где можно платить 6% + страховые взносы;
• как самозанятый;
• после приобретение патента на 1-12 месяцев.

1️⃣Самый удобный, но не выгодный способ - оплачивать 13% НДФЛ, как физлицо. Для этого составленный договор найма помещения, акт приема квартиры и ежемесячные отчёты, подтверждающие оплату, подаются в налоговую вместе с декларацией 3-НДФЛ.

2️⃣ИП платит 6% по упрощенке + страховые взносы и подача декларации.

3️⃣ Ставка налога на профессиональную деятельность (НПД) для самозанятых составляет 4% и это самый выгодный вариант. Кроме особенностей и простоты этого налогового режима (отсутствие деклараций, онлайн касс и т.д.), налогоплательщик не платит обязательные взносы на медицинское и пенсионное страхование.

4️⃣Перед приобретением патента необходимо зарегистрироваться, как ИП и оплатить обязательные взносы. После чего приобретается патент на срок до 12 месяцев. Стоимость патента зависит от срока и месторасположения недвижимости.

Суть данной системы состоит в том, чтобы единоразово выплачивать фиксированную сумму, вместо налога. Она зависит от локации и площади недвижимости, а ее удобство в отсутствии бумажной волокиты.

Итоговый лучший вариант будет учитывать стоимость квартиры. Например, дорогую недвижимость выгоднее сдавать по патенту. При этом стоимость патента ~6%, что платит ИП, но нивелирует бюрократию с налогами.

Самый низкий % у самозанятых, однако, не все могут получить данный статус.

Что будет, если не платить налоги?

Штрафы. За непредоставление налоговой декларации 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки.

За неуплату налога - 20% от суммы неуплаченного налога, при умысле - 40%. А также взимаются пени.

Так же за неуплату от сдачи квартиры в аренду предусмотрена и уголовная ответственность. Но для этого нужно уклониться от налогов на протяжении 3-х лет, при этом сумма не уплаченных налогов в месяц должна превышать 75000 рублей.

Как налоговая выявляет нелегальную сдачу квартир в аренду

На данный момент, есть несколько признаков на которые обращает внимание ФНС:

• жалоба соседей или бывшего арендатора;
• регулярные безналичные платежи на счет собственника квартиры;
• в собственности у одного человека несколько квартир;
• выявление договора при налоговой проверке у организации, которая арендует квартиру;
• во время судебных дел (например, если собственник подает на арендатора в суд).