ВС РФ защитил арендатора, которому не вернули обеспечительный платеж после смены владельца помещения

Общество арендовало у предпринимателя помещение, перечислило ему обеспечительный платеж. Эту недвижимость тот продал компании. Она заключила с обществом соглашение о расторжении договора аренды, выплатила ему отступное.

Тем самым прекратили обязательства по договору аренды, за исключением, в частности, обязанности предпринимателя вернуть обеспечительный платеж.

Эти деньги общество не получило. В суде их взыскивать с предпринимателя отказались. Он не является стороной соглашения о расторжении аренды. Условие о предъявлении претензии к прежнему арендодателю на предпринимателя не распространяется.

Тогда общество подало иск к компании.

Три инстанции отказали:

-нет доказательств того, что компании эту сумму передавали;

-обеспечительный платеж невозвратный;

-общество в соглашении подтвердило, что у него нет претензий к компании по договору аренды.

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение. Когда компания купила помещение, она приобрела все права и обязанности арендодателя. Тем более в договоре купли-продажи нет условий, что предприниматель оставляет обеспечительный платеж себе или эту сумму не включили в стоимость недвижимости.

В соглашении компания фактически оформила уступку обществу требования к прежнему арендодателю о возврате платежа. Однако суды уже признали, что к предпринимателю его предъявить нельзя. В этой ситуации нужно решить, освободила ли уступка компанию от обязанности вернуть обеспечительный платеж.

Переход прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

Документ: Определение ВС РФ от 18.06.2021 N 306-ЭС 21-4034