Изъятие земельного участка у собственника

По вопросу изъятия земельных участков у частного собственника

В собственности юридического лица находится 97 земельных участков (более 90 % из них это земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства), которые не используются по назначению.

Существуют ли риски изъятия земельных участков у собственника.

Для ответа на вопрос рассмотрим виды изъятия земельных участков:

1. Конфискация земельного участка (ст. 50 ЗК РФ). Только в виде санкции за совершенное преступление.

2. Реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ). В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

3. Обращение взыскания на земельный участок (ст. 278 ЗК РФ). Возможно только по обязательствам собственника и на основании судебного решения.

4. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ЗК РФ). Случаи изъятия земельного участка для гос. и муниципальных нужд указаны в ст. 40 ЗК РФ. К таким случаям относятся: выполнением международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкция объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов; иные основания, предусмотренные федеральными законами. По итогу изъятия составляется соглашение об изъятии, в котором определен порядок, сроки и размер возмещения за изъятие зу. В случае если стороны не пришли к соглашению об изъятии по указанному основанию, то изъятие возможно на основании судебного решения.

5. Изъятие земельного участка, которые не используется по целевому назначению (ст. 284 ЗК РФ). Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

6. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации (ст. 285 ЗК РФ). Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 6 Закона об обороте собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Согласно п. 3 ст. 6 Закона об обороте земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Системный анализ действующего законодательства Российской Федерации показал –

риски по изъятию земельных участков из состава имущества юридического существуют. Тем не менее из 6 оснований изъятия наибольшую опасность для собственника представляют 2:

1. Изъятие земельного участка, которые не используется по целевому назначению (ст. 284 ЗК РФ).

2. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации (ст. 285 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности (п. 3).

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, может осуществляться при условии неустранения указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи нарушений после назначения административного наказания (п. 5).

В случае неустранения правонарушений, указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предписанием, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора, вынесший предписание:

1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок или обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи (п. 6).

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в пункте 6 настоящей статьи, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи (п. 7).

В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и устанавливает вид разрешенного использования (при его отсутствии) земельного участка, а также проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном земельным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом (п. 8).

Средства, вырученные от продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов либо приобретения такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости такого земельного участка и обследования его в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (п. 15).

Исходя из изложенного возможны следующие варианты развития событий, связанных с рисками изъятия земельных участков:

Вариант 1. Использовать участок по назначению (например, создать на участке постройки сельскохозяйственного назначения, осуществлять на земельном участке производство сельскохозяйственной продукции, осуществить работы по строительству, если назначение это строительство) или продать земельный участок.

Вариант 2. Если предметом является участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства (производства), то изменить вид разрешенного использования на строительство и в течение 3 лет с момента изменения вида осуществить строительство объектов.

Вариант 3. Не менять вид разрешенного использования, не предпринимать действий по использованию по целевому назначению, нарушать действующее законодательство.

В этом случае органы государственного надзора могут привлечь собственника к административной ответственности и выдать предписание об устранении нарушений.

Если предписание не будет исполнено и земельные участки не будут использованы по целевому назначению или не будет устранено другое нарушение действующего законодательство, то возможно изъятие земельных участков по судебному решению.