Как составить договор дарения квартиры, чтобы наследники одаряемого не могли потом на нее претендовать

Как бы парадоксально это ни звучало, к дарению часто прибегают для того, чтобы не расставаться с имуществом, а сохранить его в семье.

Вот пример наиболее распространенной ситуации, когда это происходит.

Дочь вышла замуж, и ее родители решили помочь молодой паре с жилищной проблемой - купили для них квартиру.

Но так как они были прагматичными людьми, то предпочли заранее подстраховаться на случай возможного развода и раздела имущества. Посоветовавшись с юристом, родители (от имени отца) подписали с дочерью договор дарения квартиры.

Согласно закону, все, что супруг получил по безвозмездной сделке, становится его личной собственностью - и, следовательно, не делится с другим супругом в случае развода.

Поэтому дарение в данном случае может полностью устранить претензии зятя на квартиру и тем самым сохранить недвижимость в семье.

Но в этой схеме есть слабое место. Договор дарения передает право собственности - в данном случае от отца к дочери. Поэтому в худшем случае (от которого, увы, никто не застрахован) - если дочери не станет - квартира перейдет к ее наследникам.

А это будут не только родители и дети (если родятся), но и зять (законный супруг также входит в число наследников первой очереди). Как видите, в данном случае дарственная не может защитить квартиру от другого супруга.

Даже если дочь напишет завещание в пользу отца, зять все равно сможет претендовать на долю имущества, если к моменту открытия наследства он будет нетрудоспособен (признан инвалидом или достигнет 60-летнего возраста).

Это правило обязательного наследования, против которого завещание бессильно.

В этой ситуации может помочь только один пункт в договоре дарения, который многие упускают из виду, и не зря:

• В договоре должно быть прописано, что даритель имеет право отозвать его, если переживет своего одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК РФ).

Как это работает?

При соблюдении этого условия, если дочь вдруг скончается раньше отца, он может отменить дарение квартиры - и тогда она снова станет его собственностью.

Таким образом, квартира не станет частью наследства дочери, а зять не сможет получить в ней ни малейшей доли. Но сделать это можно только в том случае, если в договоре прямо предусмотрена возможность его отмены в случае безвременной смерти дарителя.

В противном случае дарственную нельзя отменить даже в судебном порядке, и имущество перейдет к наследникам дарителя.

Как оформить отмену дарственной на основании этого пункта?

Процедура зависит от того, как был заключен договор дарения:

• если это был просто письменный документ, подписанный обеими сторонами и не заверенный нотариусом (а закон позволяет дарить недвижимость таким образом - достаточно обратиться в МФЦ и подать заявление в Росреестр на перерегистрацию собственности), то для его отмены необходимо также подать соответствующее заявление в МФЦ, приложив к нему договор дарения и свидетельство о смерти дарителя;
• Если дарственная была оформлена у нотариуса, то отменить договор можно только через него (например, при дарении долей в жилой недвижимости сейчас установлена обязательная нотариальная форма). Нотариус принимает заявление дарителя об отмене договора и направляет уведомление в Росреестр (Федеральную регистрационную службу России) о передаче имущества обратно ему.

Таким образом, для отмены дарения в случае смерти дарителя нет необходимости обращаться в суд или представлять какие-либо дополнительные доказательства, кроме свидетельства о смерти.

Это в свое время подтвердил Верховный суд РФ (п. 42 Обзора судебной практики № (2017)). Во всех остальных случаях отменить дарение очень сложно - и без суда здесь точно не обойтись.