Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Законодательные нормы, регулирующие содержание договора купли-продажи квартиры, немногочисленны.

Главное - четко указать предмет договора (адрес, кадастровый номер, особенности объекта недвижимости), его цену, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования недвижимостью в случае ее продажи (если таковые имеются - например, арендаторы, снимающие квартиру на дату заключения сделки).

Однако эти три идеи не могут охватить все тонкости, связанные с продажей недвижимости. Вот еще несколько условий, которые стоит включить в договор, чтобы свести к минимуму будущие осложнения.

1. Что продается и за какую сумму.

Очень важно указать вид предлагаемой квартиры - "голые стены" или частично меблированная (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т.д.).

Это определяет, чем владеет покупатель и за что он не обязан платить. Например, два жильца заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, указав цену покупки с учетом кухни (плюс 175 000 рублей).

Покупатель сразу же оплатил кухню в качестве задатка по расписке. Когда основной договор был подписан, цена квартиры была указана уже без кухни, несмотря на то, что кухня все еще была описана.

Впоследствии покупатель взыскал с продавца 175 000 рублей, поскольку эта сумма не была включена в основной договор, а факт внесения задатка за кухню также не был указан. В итоге он получил кухню за бесценок.

2. Способ разрешения споров

Следует четко определить, когда и как покупатель должен произвести оплату продавцу (наличными или в безналичной форме, до или после регистрации перехода права собственности).

Даже в этом случае, если покупатель производит полную оплату за объект после регистрации права собственности покупателя, в реестре недвижимого имущества создается запись в пользу продавца до момента оплаты. Это называется обязательством по закону (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса).

Если вы не хотите оформлять освобождение от обязательства по квартире, вам следует прямо указать в договоре, что стороны согласны исключить статью 488.5 Гражданского кодекса из их правовой связи.

Кроме того, если в договоре указано, что стороны достигли соглашения в полном объеме на момент подписания, это следует считать сопоставимым с распиской о передаче денежных средств между покупателем и продавцом.

В результате лишнее составление расписки может в будущем подвергнуть продавца неосновательному обогащению (суд может посчитать, что он дважды получил деньги от покупателя за квартиру).

3. Заявления, сделанные продавцом

Критической является оговорка, в которой продавец гарантирует покупателю, что квартира никому не будет продана, не будет подарена или обещана в качестве подарка, не будет включена в капитал компании, не будет заложена, арестована или иным образом ограничена, не будет сдана в аренду, наем или внаем, а также не будет обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец удостоверяет, что не находится в состоянии банкротства и не имеет намерения его инициировать, что вступает в сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также что на момент покупки не состоял в браке (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариально заверенного согласия супруга на сделку).

Этот пункт поможет покупателю доказать, что он был законным добросовестным приобретателем и получить возмещение от государства в случае изъятия жилья по решению суда в связи с признанием сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ)

4. Когда квартира будет передана и прежние жильцы освободят помещение

Необходимо установить срок, в течение которого продавец должен выехать из квартиры и подписать с покупателем акт приема-передачи.

За пропуск этого срока предусмотрен штраф, а также односторонний отказ покупателя от договора.

Если в квартире на момент покупки зарегистрированы жильцы, также устанавливаются сроки для их выселения и выселения.

Разумно получить от арендаторов официальные обещания о выселении при условии выплаты неустойки за несоблюдение этого срока.

5. Ответственность продавца в случае проблем с регистрацией или отмены сделки

Не лишним будет включить пункт, требующий от продавца принять на себя дополнительные обязательства в случае признания договора недействительным, его расторжения по независящим от него причинам или предъявления прав третьих лиц.

Например, его могут обязать приобрести сопоставимую недвижимость в том же месте или выплатить сумму, равную рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.