Незаконная перепланировка: россиян предупредили о риске остаться без квартиры

Об опасности неузаконенных планировок, вроде как, лишний раз говорить не надо. Но тот факт, что из-за несогласованного переноса стены можно не просто «попасть» на штраф, но и лишиться квартиры, стал для многих россиян сюрпризом. И тем не менее — несколько лет назад в Головинском районном суде Москвы принято решение о принудительной продаже с торгов квартиры одного из таких «перепланировщиков».

Квартира была реализована с торгов по причине отказа собственника устранить незаконную перепланировку — он расширил санузел за счет коридора, части комнаты и части кухни.

Мнение экспертов о продаже квартиры с торгов по причине отказа собственника устранить незаконную перепланировку

По словам пресс-секретаря Мосжилинспекции не стоит думать, что неузаконенные перепланировки становятся причиной продажи квартиры с торгов сплошь и рядом. Фактически, рассматриваемый случай должен стать прецедентом.

История с расширением санузла, в которой дело практически дошло до торгов, тянулась не первый год. Сигнал о перепланировке санузла поступил от соседей, и тогда же Мосжилинспекция впервые вступила с нарушителем в контакт, правда, инспекторов собственник в квартиру пустил лишь при первой встрече.

Проверить спустя полгода, устранены ли нарушения, он уже не дал, и все попытки вступить в диалог, как и выданное Мосжилинспекицей предписание устранить нарушения, игнорировал. В итоге, спустя полтора года дело впервые попало в суд за неисполнение предписания МЖИ (причем срок дается на это вполне комфортный — порядка полугода).

На последнее по времени заседание нарушитель просто не явился, и в дальнейшем было принято решение о продаже квартиры с торгов. Причем нарушитель, в принципе, мог бы повлиять на судьбу своей квартиры: пойти на контакт с МЖИ и взять на себя обязательства по устранению незаконной перепланировки.

Вообще-то, Мосжилинспекция не ставит перед собой задачу лишать людей жилья — мы следим за безопасностью жителей, сохранностью конструктивной целостности зданий.

Люди, к сожалению, не всегда это понимают, как часто не понимают и того, что проблему можно решить совершенно законно, не доводя до суда. Только за прошлый год к нам обратились порядка 5000 граждан, которые хотят узаконить ранее сделанные перепланировки, в этом году таких уже более 4000. И список нарушений, которые никак нельзя согласовать, не такой уж огромный.

Какая перепланировка квартиры запрещена?

Запреты в перепланировках следующие:

-демонтаж несущих конструкций (пилоны, капитальные стены);

-перенос «мокрых зон» на жилую часть квартиры;

-расширение санузла за счет площади кухни и обратно;

-объединение комнаты и балкона (но не лоджии);

-перенос радиаторов на вспомогательную площадь (балкон, лоджия);

-демонтаж контурных (внешних) стен здания;

-организация теплых водяных полов;

-изменение общедомовых коммуникаций (магистрали воды, канализации);

-демонтаж вентиляционных шахт и каналов;

-любые самостоятельные вмешательства в газовое оборудование и магистрали.

Даже устройство проема в несущей стене в некоторых (исключительных, но тем не менее) случаях совершенно законно может быть согласовано. Как и расширение санузла — если бы квартира находилась на первом этаже, проблем бы не возникло. Да и в той ситуации, что есть (двухкомнатная квартира на 6-м этаже сталинского дома), собственник вполне мог бы согласовать расширение санузла за счет коридора (поскольку под ним находится нежилая зона соседей). А вот расширение за счет кухни и жилой комнаты согласовать никак не получится.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»:

Такая перепланировка — это грубейшее нарушение строительного и жилищного законодательства. Хотя в практике встречались и положительные решения суда. Но в этом случае требуется доказать, что данная перепланировка совершенно безопасна для жителей дома, для сохранения конструкции данного дома и т.д. — это крайне тяжело. Вообще, любое решение по узакониванию перепланировок, затрагивающих несущие стены, возможно только при наличии заключения автора проекта дома. Такие решения суда — скорее, прецедент.

Но повод ли это лишаться квартиры?

Часто собственники полагают, что лишить их единственного жилья суд не может. Но это не так: в данном случае, решение остается на усмотрение суда.

Впрочем, после продажи квартиры с торгов прежний собственник, допустивший незаконную перепланировку, получит все вырученные средства, за вычетом издержек. А обязательства по устранению неузаконенной перепланировки перейдут новому собственнику — квартира будет продаваться с таким обременением.

С торгов такая квартира с незаконной планировкой будет продаваться как минимум с дисконтом в 20, а скорее — 35-40 процентов, в зависимости от количества участников торгов. Покупка квартиры с обременением интересна именно из-за большого дисконта. В случае с незаконной перепланировкой затраты на ее устранение однозначно будут компенсированы дисконтом, который получит покупатель.

Продажа такой квартиры с торгов это крайняя, вынужденная мера.

По каким еще причинам можно лишиться жилья?

Из муниципальной квартиры могут выселить по нескольким причинам:

-если дом идет под снос,

-квартира признана аварийной;

-требуется изменить статус квартиры на «нежилое помещение». В этом случае жильцам предоставляется другое муниципальное жилье.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут (и жильцов выселят), если:

-квартира используется не по назначению;

-ее жильцы регулярно нарушают общественный порядок;

-совершают опасные перепланировки, разрушают коммуникации;

-на протяжении длительного времени не платят за жилье без уважительной причины.

В данном случае комиссия предъявляет претензии жильцам, им дается время все исправить. Только в случае бездействия муниципалитет подает в суд с целью выселить нерадивых жильцов. Только суд имеет право выселить жильцов из муниципальной квартиры.

За что можно лишиться квартиры, находящейся в собственности?

Лишиться приватизированной квартиры довольно сложно.

Например, за долги по ЖКУ выселить из единственного жилья не могут. Другое дело, если жилье куплено на ипотечные средства.

В этом случае, согласно закону «Об ипотеке», потерять жилплощадь можно, если нарушить условия кредитного договора: предоставить квартиру в залог другому кредитору, продать квартиру без согласия банка, на протяжении трех месяцев и более не платить по кредиту.

Кроме того, ипотечной квартиры можно лишиться, если проводить там небезопасный ремонт, в том числе нелегальную перепланировку.

Елена Тихонова, юрист КА Юков и партнеры: Лишившись квартиры, собственники могут встать в очередь на получение жилого помещения по договору социального найма, однако такие очереди длятся годами и десятилетиями. Кроме того, граждане должны быть признаны малоимущими в установленном законом порядке.

Подробнее ➤