Ставки по ипотеке обновили новый максимум: Как это скажется на ценах и когда кредиты перестанут дорожать

С 10 января начался новый этап роста ставок по ипотеке. Одни банки уже изменили условия выдачи кредитов, другие планируют сделать это в феврале. На сколько вырастут ставки и как можно сэкономить?

• Как долго будут повышаться ставки по ипотеке

Повышение ипотечных ставок может продлиться ещё несколько месяцев. Весной их среднее значение стабилизируется на уровне 11–12%. Так считает заместитель директора по продажам ГК "Гранель" Сергей Нюхалов.

По его оценкам, более дорогие кредиты приведут к снижению спроса на жильё в краткосрочной перспективе. Однако для рынка новостроек это не будет критично. В качестве альтернативы заёмщики могут воспользоваться различными программами государственной поддержки. Одна из основных — семейная ипотека, доля которой достигает уже 20% и выше в общем объёме кредитных сделок. Покупателям также помогут совместные субсидированные продукты банков и застройщиков.

— Эксперты прогнозировали рост ипотечных ставок до уровня 10–11%, и данный прогноз, как мы видим, реализовался. Думаю, ставка пока что останется на этом уровне. Тем не менее вряд ли этот тренд серьёзно скажется на удорожании ипотеки для покупателей. Крупные застройщики имеют достаточно ресурсов для запуска собственных партнёрских программ льготной ипотеки, стимулируя продажи и сдерживая и без того растущие цены на жильё для потенциального потребителя, — рассказала исполнительный директор RD Residence Людмила Кондрашова.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич считает, что тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится. К тому же банки ужесточат требования к заёмщикам. Этого требует и Центробанк, и возрастающие из-за повышения кредитной нагрузки риски.

— В 2022 году, как и в прошедшем, на ипотечный рынок будет влиять динамика ключевой процентной ставки ЦБ. Это главное, чего ожидает рынок недвижимости и банковский сектор в этом году. Также продолжится прошлогодняя тенденция к росту цен на жильё. Тренд прошлого года на повышение процентных ставок и сокращение доступности жилья продолжится. По нашим прогнозам, ключевая процентная ставка в первом полугодии 2022 года продолжит расти. Уже на ближайшем заседании совета директоров Центробанка возможно повышение ключевой ставки минимум на 0,5 процентного пункта (до 9%). Соответственно, банки начнут повышать ставки по ипотеке, а некоторые уже повысили. В первом квартале 2022 года мы ожидаем повышения банками минимальной ставки по ипотеке до 8,7–9%, а средней — до 9–10%, — рассказала заместитель руководителя ИАЦ "Альпари" Наталья Мильчакова.

• Как повышение ставок скажется на стоимости квартир

По мнению Сергея Нюхалова, несмотря на некоторое сокращение спроса, рост цен на первичном рынке продолжится. На это влияют подорожание стройматериалов и другие инфляционные издержки. Квартиры на первичном рынке могут подорожать на 5–7% в течение года.

Увеличение Центробанком ключевой ставки постепенно снизит инфляционные ожидания. И к лету, по оценкам Сергея Нюхалова, сформируется тенденция к сокращению ставок по ипотеке. С повышением доступности жилищных кредитов покупательская активность на рынке недвижимости вновь начнёт расти.

— За последний год стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на треть. Предпосылок для снижения темпов роста цен нет, учитывая увеличение себестоимости строительства (удорожание строительных материалов, нехватка трудовых ресурсов). Среди долгосрочных трендов в жилой недвижимости можно назвать развитие модульного строительства. В какой-то мере это решает вопрос нехватки ресурсов на стройке, а заводское производство даёт больше гарантий надёжности конструкций. Плюс для застройщика это серьёзное уменьшение сроков возведения жилья. Полагаю, что большинство крупных девелоперов будут развивать эту сферу. Это поможет в дальнейшем сдерживать активный рост цен для конечного потребителя, — считает Людмила Кондрашова.

• Каких событий ждут на рынке недвижимости

Решение по ключевой ставке ЦБ РФ (ожидаемое на заседании в феврале) — одно из важных событий финансового рынка, которое окажет влияние на отрасль. Если её повысят, то ипотечные ставки продолжат свой рост, что ограничит спрос на рынке жилья.

— Мы надеемся, что ключевая ставка не перейдёт порог в 10% и со второй половины года влияние финансовых рынков на строительную отрасль будет более благоприятным, — отметил Сергей Нюхалов.

Если говорить о нише ИЖС, то основное событие — подписанный президентом закон о введении эскроу-системы счетов в ИЖС. Рынок станет прозрачнее, но цены сильно расти не будут, а зафиксируются. Борьба за клиента переходит из финансовой плоскости в разряд конкурентных функциональных преимуществ. Об этом рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

• Как сэкономить на ипотеке

Сэкономить на ипотеке при покупке жилья в стандартной ситуации можно за счёт подбора выгодной ставки кредитования. Например, при субсидированном кредите сроком от пяти лет и разнице в ставках в 3% по сравнению с классическими программами переплата по кредиту будет меньше. Издержки также снижаются и при выборе более низкого тарифа страхования и оценки недвижимости. Такие рекомендации дал Сергей Нюхалов.

По его словам, в первые несколько лет также может быть выгодно досрочное погашение ипотеки. При частичном досрочном погашении важно обращать внимание на ряд факторов. Один из них — это размер ежемесячного платежа по кредиту.

Большинство банков сейчас работают с аннуитетными платежами. В этом случае заёмщик сначала выплачивает проценты и только потом тело долга. При таком подходе к выплате кредита основное тело долга уменьшается незначительно. Исходя из этого, частичное досрочное погашение ипотеки выгодно в первые несколько лет.

— Прямо сейчас сэкономить можно только двумя способами. Это или серьёзный торг с продавцом, или покупка жилья в строящихся домах. Даже несмотря на сворачивание льготной ипотеки на новостройки, сейчас пока что действует достаточно много совместных программ банков и девелоперов. Они предлагают достаточно приятные по текущим меркам условия по кредитованию. Если квартира на вторичном рынке, есть вариант рефинансировать кредит через год-два после того, как Центробанк начнёт понижать ставку, — рассказал эксперт рынка недвижимости "Академии управления финансами и инвестициями" Алексей Кричевский.

По словам Марины Лашкевич, сэкономить можно, максимизируя свой первоначальный взнос. Подкрепляя его белыми доходами, документами и поручителями. При двухзначных ставках все доводы о финансовой состоятельности для банка будут иметь весомое значение.

— Пока сэкономить можно на вычетах и отсутствии НДФЛ для семей с двумя и более детьми. В нашем сегменте при небольшом бюджете можно не покупать готовый дом, а взять участок и под него оформить ипотеку на строительство. Да, это время, да, это определённые риски. Но при лимитированной сумме как наличных, так и возможного кредита, это выход, — отметил Максим Лазовский.

В продажу поступило много квартир с "чёрной меткой": какую недвижимость не рекомендуют покупать юристы

Квартиры так сильно подорожали, что юристы зафиксировали рост интереса к сделкам купли-продажи со стороны недобросовестных продавцов. На что обращать внимание покупателям, чтобы не потерять деньги?

• Квартиры, которые продаются по доверенности

Цены на квартиры заметно выросли. Вместе с этим рынок недвижимости становится всё интереснее для откровенных мошенников и недобросовестных продавцов. Сейчас необходимо быть особенно аккуратными и осторожным при покупке квартиры. Об этом рассказал юрист Константин Дьяконов.

— Первое, что необходимо проверить, — это правоустанавливающие документы. Также нужно встретиться именно с продавцом. Пообщаться с ним и проверить его паспорт, ведь мошеннические схемы с недвижимостью очень часто происходят при помощи доверенности. Особое внимание стоит обратить на то, из-за чего продаёт квартиру собственник. Сейчас очень распространено банкротство физических лиц, и при таких обстоятельствах проблемы будут у покупателя, — рассказал Константин Дьяконов.

По его словам, в роли риелторов очень часто выступают люди без юридического образования, которые не способны правильно составить документы, такие как договор задатка/аванса или договор купли-продажи. Часто мошенники заключают такие договоры, чтобы взять с покупателя предоплату и не вернуть её по разным причинам. Ну и самое главное — нужно проверить, нет ли на недвижимости обременения в виде залога.

Продавец может совершить сделку не только по фальшивой, но и по отозванной доверенности. Чтобы не стать жертвой такой махинации, нужно посмотреть информацию в реестре отозванных доверенностей, а также в идеале добиться встречи с доверителем и проверить подлинность его намерения на выдачу доверенности. Такие рекомендации дал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

• Квартиры под залогом или арестом

Существует такая схема обмана: продавец встречается с покупателем, они достигают определённых договорённостей, и покупатель передаёт продавцу задаток (который в случае несовершения сделки является невозвратным). Позже выясняется, что недвижимость находится в залоге или под арестом. Разумеется, покупателя такой вариант не интересует, но задаток уже передан. Итог: деньги потеряны, квартира не куплена. О такой махинации рассказал Владимир Кузнецов.

—Также существует схема, когда некое лицо или МФО выдаёт гражданину заём под залог квартиры. Образуется просрочка, и кредитор идёт в суд с требованием о взыскании суммы займа и обращения взыскания на заложенное имущество. Иск удовлетворяют, квартира продаётся с торгов. Однако потом такое решение суда может быть обжаловано, а сделка оспорена, — отметил Владимир Кузнецов.

• Дешёвые квартиры

Опасно покупать любую недвижимость, если перед сделкой не проводить её юридическую проверку. Особенно если квартира стоит значительно ниже рынка. Продавец может уверять, что низкая цена связана с тем, что ему нужно быстро выйти на сделку, так как необходимо переехать в другой город или страну.

Это повод как минимум насторожиться, а как максимум — отказаться от такой покупки. Последствия могут быть крайне серьёзными. Вплоть до отчуждения имущества у покупателя. Об этом предупреждает ведущий юрист компании "Объединённый юридический центр "Парфенон" Павел Уткин.

— Есть риск покупки квартиры у "собственника-двойника". При заключении договора покупатель не обращает внимания на то, что владелец жилья не сильно похож на себя в паспорте. А после покупки квартиры приходит настоящий хозяин и говорит, что потерял документы и даже подал заявление в полицию в связи с этим. Если заявление было принято раньше момента сделки, она будет признана недействительной. При заключении договора внимательно изучайте документы, удостоверяющие личность собственника, обращая внимание не только на фото, но и на подписи. При возникновении сомнений в личности продавца попросите предъявить другие документы — например, водительские права или загранпаспорт, — порекомендовал кандидат юридических наук, управляющий партнёр юридической компании "Тонкий и партнёры" Евгений Тонкий.

Кроме того, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире. Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жильё после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей. Об этом рассказала юрист и основатель юридической компании "МФЦУ Ольги Благовещенской" Ольга Благовещенская.

— Ещё одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до её продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства, — отметила Ольга Благовещенская.

• Квартиры по наследству

Павел Уткин обращает внимание, что есть нюансы, которые без проверки вычислить невозможно. Это право наследования у третьих лиц и отказ от приватизации с правом пожизненного проживания. Когда речь идёт о наследстве, то здесь нужно в первую очередь смотреть на срок владения квартирой продавцом. Во-первых, должно пройти полгода с момента перехода собственности от усопшего к новому собственнику. Если за это время не объявились другие потенциальные наследники, то жильё полноценно переходит во владение продавца.

— Когда же речь идёт об отказниках, то здесь придётся договариваться непосредственно с человеком, который имеет право на проживание в приобретаемой квартире. Как правило, такое жильё идёт с большим дисконтом, но может легко получиться так, что отказнику за подписанный и заверенный документ об отказе прав на приобретённое жильё придётся заплатить значительно больше полученной скидки, — пояснил Павел Уткин.

• Аварийное жильё и исторические дома

Обезопасить себя поможет обязательная проверка документов о собственности и самих продавцов. Среди критичных владельцев — пожилые люди и люди, страдающие психическими заболеваниями, действия которых должны быть заверены специалистами или от лица которых действуют доверенные лица. Об этом рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Она пояснила, что есть и скрытые угрозы вторичных объектов с готовым ремонтом в исторических домах. Например, аварийные или требующие серьёзного ремонта потолки, которые скрыты подвесными конструкциями. Бывают трещины стен. Проблемы могут возникнуть и с такими бытовыми вопросами, как соответствие требованиям безопасности устройства вытяжек, газового оборудования.

• Проблемная первичка

При покупке первичных объектов стоит обращать внимание на репутацию застройщика. Нужно посмотреть построенные объекты, изучить динамику стройки, выяснить, нет ли значительных задержек в сдаче жилья или проблемных объектов на балансе.

Яна Глазунова рассказала, что посмотреть списки домов с нарушением сроков строительства и передачи ключей можно на сайте Москомстройинвеста.

По её словам, при финансировании строительства жилья через эскроу-счета стоит обратить внимание, какие банки открыли кредитную линию для застройщика. Если покупатель увидит, что стройка замирает и объект консервируют, то при возобновлении работ могут быть проблемы с качеством, если не соблюдались технические условия.

• Квартиры семей с детьми

Конечно, при грамотном оформлении документов никаких проблем при покупке квартир, где живут дети, быть не должно. Но есть нюансы, которые нужно учесть до совершения сделки.

— Дело в том, что несовершеннолетнему положена доля в недвижимости, если она покупалась с участием денег из материнского капитала. Соответственно, такой вопрос покупателю надо прояснить обязательно. Если родители эту долю не выделили и хотят продать квартиру, то такую сделку в будущем совершенно точно можно будет оспорить, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

По его словам, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Этот процесс может быть небыстрым. В результате совершение сделки может затянуться.

• Квартиры с перепланировкой

В последнее время на рынок поступает множество квартир с самыми разными планировками. Многие из них не узаконены. В этом случае нового собственника могут ждать сюрпризы. Бывает, что при перепланировке были нарушены строительные нормы.

— В этом случае в дальнейшем новому хозяину придётся приводить квартиру в первоначальный вид уже за свой счёт. Не будет иметь значения, что он уже купил её в таком виде, — отметил Петр Гусятников.

Источник