Легализация парковочных мест

С 1 января 2017 года владельцы машиномест в подземных паркингах в домах, а также отдельно стоящих гаражных комплексах получили возможность их регистрации как самостоятельного объекта недвижимости.

Тем не менее до сих пор, данная процедура остается не востребованной. Проблема естественно не в тех многоквартирных домах что строятся, а именно в тех, что построены до внесения изменений Федеральным законом № 315-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс».

На сегодняшний день в ЕГРН машиноместо зарегистрировано как долевая собственность. По факту не являетесь владельцем отдельной стоянки, Вы являетесь владельцем доли от помещения. То как расположены автомобили на стоянке, это договоренность собственников, которая в свою очередь не ведет к образованию юридических обязанностей. Ваш уговор никак не закреплен и более того, юридически в 99% случаев это не урегулировано.

На сегодняшний момент, Вы имеет ряд сложностей, если Ваше машиноместо не зарегистрировано как индивидуальный объект. Если Вы как собственник сдаете свое машиноместо в аренду по договору Вы нарушаете права остальных собственников, так как Ваша стоянка является объектом общего имущества и не выделена как отдельный объект;

– Во-вторых, продавая свое машиноместо по договору купли-продажи, Вы в обязательном порядке должны уведомить всех остальных собственников о своем намерении. Правило о преимущественном праве покупке предусмотрено нормами гражданского законодательства и заключается в направлении извещения всем собственникам о намерении продать свою долю в праве с указанием цены и иных существенных условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В свою очередь это может вызвать такие проблемы как, поиск личных данных всех собственников парковочных мест (ФИО, адрес) с последующим направлением уведомления о продаже доли в паркинге каждому собственнику.

Получается что простая продажа машиноместа может превратиться в бюрократический ад.

Конечно, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать человек, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте – РОСРЕЕСТРА. Но это если и сокращает срок исполнения бюрократического процесса, менее трудозатратным он от этого не становится.

В-третьих, что естественно такую долю Вы не продадите в кредит как физическим, так и юридическим лицам, потому что его просто не выделят, так как софинансируют именно объекты, а не доли вправе.

Каким образом, можно преодолеть данные проблемы?
Как я и говорил ранее, Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ был веден абзац, согласно которому: «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

С 1 января 2017 г. в Гражданский кодекс РФ (ч.1 ст.130) и Градостроительный кодекс РФ (п.29 ст.1) в число недвижимости официально включили машиноместо. Согласно определению машиноместом является часть здания или сооружения, специально предназначенная для размещения транспортного средства. Такое машиноместо может иметь ограждение в виде стены или иных конструкций либо вообще может не иметь ограждений. Самое главное требование для признания определенного места части здания или сооружения машиноместом – его регистрация в Росреестре таковым. Как и любая недвижимость, состоящая в кадастровом учете, машиноместо должно иметь кадастровый номер, полное описание его границ, элементов его конструкций, если последние имеются. Оформление машиноместа в собственность производится в том же порядке, как и с любой недвижимостью.

Граждане, имевшие до 1 января 2017 г. право собственности на машиноместо, сохраняют свое право собственности и не обязаны его переоформлять. (в том случае если их не пугает следующие за этим юридические проблемы)
Собственник машиноместа, не имеющего стен и ограждений, имеет право отметить свою территорию специальной краской, наклейками и долговременными специальными метками.

Важно также отметить еще одно обстоятельство. Приказом Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машиноместа» установлены минимальный размер машиноместа и максимальный размер машиноместа.

Минимально допустимые размеры машиноместа — 5,3 х 2,5 м 2.

Максимально допустимые размеры машиноместа — 6,2 х 3,6 м 2.

Размер устанавливается в отношении одного машиноместа.

И напоследок еще одно примечание из собственной практике. Недавно ко мне обратились представители Управляющей компании которые были заинтересованы в урегулирование с одной стороны споров между собственниками, с другой стороны вопросов связанных с проверками МЧС. И вот какая интересная ситуация сложилась. Их стоянка прямоугольная, но как бы получается что левая сторона чуть больше, чем правая. Правая сторона хочет зарегистрировать свои стоянки в установленном порядке, левая сторона не хочет, так как у них вполне входит не одна, а две машины. При этом левая сторона умудряется активно их сдавать в аренду. И при этом несмотря на явное нарушение норм противопожарной безопасности, минимальных и максимальных размеров машиномест и т.д., никто с ними в принципе справится не может. Ну во-первых по той причине, что весь паркинг организуется в вечернее время и зафиксировать нарушение с инспектором МЧС который работает до 18:00 не является возможным, во-вторых, чтобы провести регистрацию, наше местное БТИ занимается этим исключительно когда все собственники выразили свое мнение через голосование. Получается замкнутый круг. И для решения сложившийся ситуации между собственниками нужен как минимум прецедент и какая-либо судебная практика, но пока особых подвижек в данном вопросе в картотеках дел, лично я не видел.