Чьи в доме трубы? История и некоторые особенности отнесения помещений и внутренних сетей многоквартирного дома к общедомовому имуществу

Вопрос о том, в чьей собственности и зоне ответственности находятся чердаки, подвалы, внутридомовые коммуникации, не нов, освещался неоднократно и подробно. В общем и целом ситуация устоялась в таком виде: все, что находится внутри квартиры и обслуживает только квартиру – за это отвечает собственник жилого помещения, все, что за пределами квартиры и отвечает нуждам более чем одного жилого помещения, находится в общей долевой собственности и за это отвечает управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

От общенародного – к общедомовому

Так, кстати, было не всегда. Еще десять лет назад положение о долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД) не казалось таким бесспорным.

Дело в том, что на заре приватизации квартиры передавались в собственность их жильцам не одномоментно, предварительно проходила процедура перевода когда-то общенародной собственности в руки муниципальных образований. Затем жилье передавалось в собственность всем желающим.

Поскольку федеральный закон от 04.07.91 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регламентировал приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, но не устанавливал порядок передачи в собственность общедомового имущества (ОДИ), то новоиспеченные владельцы частной собственности по инерции норовили переложить на чиновников бремя заботы о том, что находилось за стенами их квартир.

И судебная практика (постановление ФАС от 15 сентября 2009 г. № Ф 03-4758/2009) довольно долго складывалась на основе положений федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» (подпункт 6 пункта 1 статьи 14), согласно которым организация строительства и содержание муниципального жилого фонда относятся к ведению местных органов власти. При этом, учитывая общий принцип перехода права собственности от одного субъекта к другому путем совершения сделки и памятуя, что таковых сделок между гражданами и муниципалитетами не заключалось, суды вполне закономерно подтверждали право собственности на ОДИ за местными органами власти.

Вопрос применимости к данному случаю категорий главной вещи и принадлежности на тот момент был, видимо, не актуален.

Моё и наше

Ясность наступила с принятием федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который в ч. 1 ст. 42 указал, что «государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества».

При этом нельзя признавать всё вообще общедомовое имущество априори числящимся в общей долевой собственности владельцев квартир. Начиная с определения Конституционного суда РФ от 19.05.2009 г. № 489-О-О и постановления Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 г. установилось, что, например, правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к этой категории должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Когда кто-то (как правило, предприниматель) успевал приватизировать часть подвала до регистрации права собственности на первую квартиру – он признавался законным правообладателем. Тем более если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвал или его часть согласно проекту был предназначен (а далее и учтен, и сформирован) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома».

Споров по этому поводу достаточно до сей поры.

Моё и не моё

Отдельная история – трубопроводы, стояки и ответвления. Общие и достаточно всеобъемлющие критерии отнесения инженерных сетей к ОДИ даны всем знакомыми Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Немного повторюсь.

Внутридомовая система электроснабжения является общим имуществом вплоть до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии; специалисты уточнят, что граница находится на вводных клеммах индивидуального прибора учета электроэнергии (счетчика, по которому вы расплачиваетесь с КСК).

Газопроводы будут общедомовыми до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию.

Система водоотведения (канализация): зона ответственности собственника квартиры начинается на первом стыковом соединении, где ванна, мойка, унитаз присоединяются к отводу от стояка.

Сети холодного и горячего водоснабжения как общедомовые заканчиваются на первых запорно-регулировочных кранах на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Не забываем: эти краны также относятся к ОДИ. На этот счет есть даже определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ 16-2.

По поводу внутридомовой системы отопления есть некоторые разночтения. Согласно нашему любимому постановлению № 491 (п.6) она состоит «из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».

Как видим, граница раздела эксплуатационной ответственности обозначена не очень четко.

При желании и по буквальном прочтении этого положения к ОДИ можно отнести все внутриквартирные отопительные приборы, причем независимо от того, есть перед ними отсекающая арматура или нет. В пользу этого утверждения вроде бы говорит и примечание к п. 6: «Решением Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ 09-725, оставленным без изменения определением Кассационной коллегии Верховного суда РФ от 24 ноября 2009 г. № КАС 09-547, пункт 6 в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома признан не противоречащим действующему законодательству».

Чему нас учит Верховный суд

Но давайте более внимательно прочитаем решение от 24 ноября 2009 г. № КАС 09-547 ВС.

Истцы обратились в Верховный суд РФ «с заявлением о признании недействующим п. 6 Правил, в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома».

Их не устраивала существующая формулировка, которая якобы однозначно относила «расположенные в квартире собственника приборы отопления… к общему имуществу многоквартирного дома»; а поскольку внутриквартирные радиаторы или конвекторы «индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение», то они не могут быть отнесены к ОДИ.

ВС не согласился признать пункт 6 Правил недействующим и нарушающим права потребителя. Кассационная коллегия ВС РФ оставила это решение без изменения.

Так что теперь: таки считаем внутриквартирное «другое оборудования, расположенное на этих сетях», общедомовым? Да ничего подобного.

Да, Кассационная коллегия ВС РФ подтвердила решение ВС 22 сентября 2009 г. о том, «что п. 6 Правил не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителей». Но дальше-то суд обосновывает и растолковывает свой вердикт. Он напоминает о положениях ЖК и ГК РФ, которые недвусмысленно относят к ОДИ инженерные сети «и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

В завершение ВС указывает на необходимость системного толкования норм, при котором злополучный п. 6 вовсе «не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома».

Таким образом Правила, утвержденные постановлением № 491, в части отнесения определенных участков внутренних теплосетей к ОДИ, не являются препятствием для манипуляций собственника со своими приборами отопления и позволяют ему производить демонтаж и замену радиаторов или конвекторов, но в установленном, разумеется, порядке, обусловленном статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом никто не запрещает владельцу жилого помещения при необходимости и исходя из конкретных обстоятельств попробовать через суд принудить управляющую компанию признать внутриквартирные приборы отопления частью ОДИ и заменить их или отремонтировать. По причине недостаточно внятной трактовки в нормативном документе это в принципе возможно.

Ну вот, собирался набросать только пару абзацев. Увлекся, однако. Всем успехов в строгом очерчивании своих обязанностей и в неуклонной защите прав! Приглашаю поделиться своим опытом.

Источники:

https://base.garant.ru/12148944/

Подробнее ➤

Подробнее ➤

Подробнее ➤