110.8к
Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику в ипотечной квартире
Квартира, приобретенная на ипотечный кредит, находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Проще говоря, недвижимость является гарантией возврата кредита. Однако она не принадлежит банку, покупатель является собственником квартиры. Он может распоряжаться своей собственностью, но с ограничениями на срок действия ипотечного договора.
Ремонт квартиры в ипотеке
Если вы хотите отремонтировать свою квартиру, вам не нужно разрешение банка. Вы можете покрасить полы и стены, поменять плитку в ванной, натянуть потолки и купить дизайнерскую мебель. Другими словами, вы можете делать все, что не уменьшит стоимость имущества.
Перепланировка квартиры в ипотеке
Вам потребуется разрешение банка на перепланировку. Статья 29 Закона № 102-ФЗ предусматривает, что собственник квартиры не должен при использовании заложенного имущества допускать ухудшения или снижения стоимости этого имущества сверх нормального износа.
Необходимо понимать, что банк подвергается разумному риску. Если перепланировка окажет существенное влияние на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, работы должны быть предварительно одобрены банком.
Аренда квартиры в ипотеке
Предположим, вы решили сдавать квартиру, чтобы вложить доходы от аренды в погашение ипотечного кредита. Не запрещается получать доход от заложенного имущества, о чем также говорится в статье 346 Гражданского кодекса. Однако вам может понадобиться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
Если такой пункт договора будет нарушен и квартира будет сдаваться в аренду, то банк может попросить владельца ускорить погашение кредита - выплатить долг полностью и проценты за соответствующий период.
Для получения одобрения банку необходимо предоставить заявление, договор аренды и письмо от страховой компании с согласием покрыть риск. Кредитор рассмотрит документы и примет решение. Кроме того, если ипотека предоставляется с использованием государственных жилищных субсидий (в первую очередь материнского капитала), потребуется согласие органов опеки.
Если вы игнорируете условия договора и не информируете кредитора о своих планируемых действиях с заложенным имуществом, кредитор может в любой момент потребовать от должника полного погашения договора до наступления срока платежа. В противном случае кредитор может потребовать продажи имущества с аукциона. Поэтому эксперты рекомендуют уведомить банк, даже если в ипотечном договоре нет такого пункта.
Продажа квартиры в ипотеке
Чтобы зарегистрировать право собственности на другого владельца, нужно обратиться в Росреестр. В нем указаны права банка на этот залог. Поэтому для продажи квартиры вам необходимо согласие кредитора. Об этом также говорится в статье 346 Гражданского кодекса.
Хотя закон содержит формулировку „...если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога“, это не меняет ситуацию в принципе. Маловероятно, что банк включит в кредитный договор пункт о том, что его согласие на заключение договора купли-продажи не требуется. Кроме того, банк должен будет одобрить нового владельца, если тот захочет купить квартиру в ипотеке.
Дарственная на квартиру в ипотеке
К сделкам дарения применяются те же правила, что и к сделкам купли-продажи. Банк должен дать свое разрешение. Кроме того, новый владелец квартиры понесет ответственность за погашение кредита. Банки редко идут на согласие дарения квартиры в ипотеке.
Завещание квартиры в ипотеке
Владельцу не нужно разрешение банка, чтобы завещать квартиру. Однако, помимо недвижимости, наследник также приобретает обязательства по кредиту, если он еще не выплачен.
Об этом говорится в пункте 3 статьи 37 Закона № 102-ФЗ: «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».
Более того, противоположное положение противоречило бы тайне завещания - статье 1123 Гражданского кодекса (информация доступна только исполнителю завещания, нотариусу или другим лицам, которые утверждают завещание).
Прописка других лиц в ипотечной квартире
Закон не запрещает вам зарегистрировать ближайших родственников - детей, супруга или партнера по гражданскому браку в квартире, которую вы приобрели с помощью ипотечного кредита.
Однако банк может указать условия регистрации в договоре (например, обязать каждого человека выписаться, если ипотека не будет погашена) и потребовать от вас согласовать процедуру с банком.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, у них возникает совместный долг перед банком и совместные обязательства по погашению кредита.
При отсутствии брачного договора стоит составить нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества и изложить в нем все детали раздела имущества. Для составления такого документа нотариус должен будет получить согласие банка, которое обычно выдается кредитной организацией по просьбе одного из супругов.
Самое время заказать карту "Мир", выбирайте из лучших: