К ВОПРОСУ О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В СФЕРЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На сегодняшний день вопрос проведения переустройства и перепланировки жилого помещения представляется наиболее актуальным и проблемным в сфере жилищного права.

Это обусловлено, прежде всего тем, что в законодательстве недостаточно эффективно урегулированы вопросы проведения переустройства и перепланировки. В соответствии с чем, на практике возникают негативные примеры использования самовольных переоборудований жилых помещений.

Чтобы разобраться с этим явлением, необходимо проанализировать положения законодателя, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения. В первую очередь, указанной теме посвящена глава 4 Жилищного Кодекса РФ от 29.12.2004 № 188 (далее – ЖК РФ).

Так, согласно ст. 25 ЖК РФ «переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации». При этом, оба явления требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

С позиции жилищного законодательства переустройство и перепланировка жилых помещений не являются тождественными понятиями. Однако, собственники их часто взаимозаменяют, поскольку понимают их как преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади.

Кроме того, понятия «переустройство» и «перепланировка» объединяют понятием «переоборудование». Такое определение мы встречаем, например, в п. 1.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Ряд ученых предполагают, что «вследствие создания законодателем различного рода дефиниций возникает больше вопросов, чем ответов».

В этой связи у многих собственников, начиная ремонт, возникает вопрос: «что же именно разрешено делать без согласия гос. органов?». Поскольку все действия по перепланировке, даже самые незначительные, требуют обязательного оформления и согласования с контролирующими организациями, необходимым видится, во-первых, определение работ, входящих в понятие переоборудования.

Так, отдельные инструкции, определяющие такие виды работ, утверждаются муниципальными органами конкретного субъекта. Однако, для большей целесообразности подобный перечень должен быть единым, и принятым на федеральном уровне.

Во-вторых, необходимым видится внесение изменений в виде выработки конкретного списка работ, для которых разрешение получать не нужно, чтобы в последующем исходить из принципа: «что не запрещено, то разрешено».

Как было сказано выше, переустройство и перепланировка помещения требуют получения разрешения с соблюдением требований законодательства, то есть работы проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган МСУ) на основании принятого им решения.

На этом вопросе стоит остановиться более основательно, ведь предусмотренный законодателем порядок получения разрешения, довольно сложный и долгий по своему содержанию, является наиболее частой проблемой, возникающей при проведении переустройств и перепланировок жилого помещения, а, следовательно, вызывает огромное количество самовольных переоборудований.

Так происходит, поскольку необходимо получение внушительного количества документов в разных гос. органах, что значительно затягивает процедуру.

Несомненно, достоинством законодателя можно отметить установленный в ст. 26 ЖК РФ конкретный перечень необходимых документов, а также срок рассмотрения заявления для согласования – 45 дней.

Более целесообразным видится упрощение процедуры и сокращение сроков. Однако, чтобы это не привело к большему количеству самовольных переустройств и перепланировок, стоит увеличить размеры штрафов, которые как последствие, могут быть наложены.

Более радикальным методом может явиться возвращение Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) функции обследования жилых помещений по выявлению самовольных перепланировок, которые ранее проводились каждые 5 лет.

По мнению, Пархоменко А.Г. и Власова А.А. указанную проблему можно было бы решить путем «создания единого центра или органа, в котором бы собственник или уполномоченное им лицо, могло бы получить все необходимые документы в кратчайшие сроки». На наш взгляд это видится не целесообразным, так как данная идея требует дополнительных затрат и не оправдает себя.

К тому же, как было сказано выше, на сегодняшний день, для проведения даже самых незначительных работ требуется согласование действий с контролирующими организациями. Этот подход нельзя назвать рациональным, поскольку из-за пары часов работ собственнику необходимо будет потратить несколько месяцев на получение соответствующего разрешения. Следовательно, помимо установления перечня действий, проведение которых не надо согласовывать, можно внести изменения в законодательство в виде создания упрощенного порядка согласования перепланировки в подобных случаях.

На практике главной проблемой остаются незаконные переустройства и (или) перепланировки. Так, согласно ст. 29 ЖК РФ в том случае, если разрешительные документы отсутствуют перепланировка считается самовольной. Но, «на основании решения суда помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».

Однако, каким образом проходит согласование самовольных работ в ЖК РФ не прописано.

Также учитывая Постановление 15 ААС от 19.09.2018 № 15 АП-13011/2018 по делу № А 32-6678/2017 важно отметить, что: «… положения Жилищного Кодекса РФ не содержат запрет и не исключают полномочия органа МСУ согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии».

Помимо судебной практики, в научной литературе, некоторые авторы также придерживаются такого мнения. Так, Толчеева Н.К. считает, что «орган МСУ по заявлению гражданина, допустившего самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения, обязан принять решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии». При этом учитывая, что гражданином представлены все необходимые для этого документы, а результаты проведенных работ не нарушают права и законные интересы граждан.

В связи с чем, лица, имеющие в собственности помещение и совершающие его переоборудование, не редко злоупотребляют указанной нормой. Сначала совершают переустройство (перепланировку), а потом уже получают разрешение на его осуществление.

Кроме того, в свете действия принципа неприкосновенности жилища, никто не может проникнуть в квартиру для проверки факта проведения перепланировки или переустройства.

С одной стороны, для собственника это хорошо, но, с другой стороны, для контролирующих органов огромный минус. Из-за этого возникает проблема в виде потери времени, которое уходит на обращение в суд, с целью получения постановления о принудительном допуске в помещение собственника, что с учетом существующей практики, составляет не менее 30 дней.

Таким образом, подводя итог и обобщая все выше сказанное, стоит особое внимание обратить на необходимость доработки законодательства. В частности, проработать понятийный аппарат, определить единый перечень работ по переоборудованию, для которых разрешение получать не нужно, упростить процедуру получения соглашения от органов МСУ на проведение переоборудования, а также ужесточить ответственность за самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения.