Банковский вклад или сдача квартиры

Куда выгоднее вложить деньги с наименьшим риском, но более высокой доходностью на 3 - 5 лет?

Например, есть 1 млн рублей - на эти деньги можно купить маласемейку 18 квадратов и её сдавать по 7-8 тысяч (кварплата около 2500 - не считая свет и воду которые будут оплачивать квартиросъемщики). Или эти же деньги положить на вклад Сбербанка 3 года под 12 процентов?

По вкладу доход выше выходит, но он же облагается налогом 13 процентом, но и насчёт квартиры неясно - вырастет ли она действительно в цене за 3 - 5 лет