Что будет с недвижимостью после выборов? | Цены, спрос, ключевая ставка

На носу выборы президента РФ 2024. И нас интересует, что будет с недвижимостью, упадут ли цены, что будет с ключевой ставкой и заморозят ли вклады.

16 февраля Центральный Банк оставил ставку рефинансирования 16%. Значит, кредиты по-прежнему крайне дорогие. С другой стороны, депозиты у нас 15-16%, поэтому выгоднее сохранять деньги на вкладах. С третьей стороны, у нас стабилизировался рубль. Но дело не только в этом, не только в ставке или в каких-то дополнительных экономических факторах. В России, по моим наблюдениям, люди опираются на собственные ожидания и на эмоциональные общие настроения. Если посмотреть индексы оптимизма, как потребительского, так и предпринимательского (графики в видео), то по данным ЦБ в феврале 2024 они были супер оптимистичны. Это говорит о том, что и у бизнеса, и у обычных людей достаточно оптимистичный настрой на 2024 год. Когда люди настроены оптимистично, очевидно, они продолжают производить, развивать бизнес, инвестировать, занимать под любые ставки, потреблять, в т.ч. недвижимость. На квартиры с адекватной рыночной ценой спрос сейчас очень приличный.

Также сейчас происходит примерно то же, что было в пандемию – практически дефицит недвижимости при наличии денег у населения, потому что собственники снимают квартиры с продажи. Ставка, курс валюты, выборы, депозиты — всё это более-менее балансирует рынок, но не снижает цены, особенно на первичку. Получается ситуация такая же, как и на вторичном рынке. Собственники или правообладатели, то есть застройщики, начинают чуть-чуть рынок подрегулировать, создавать дефицит, давать интересные предложения и скидки, субсидировать дополнительные условия для покупателей. И таким образом стимулировать спрос. И я вас уверяю, он постепенно, если мы посмотрим в долгосрок, выровняется. Да, нам срезали лимиты по ипотеке, ограничили субсидированную ипотеку одной в одни руки, но застройщики увеличивают эти лимиты за счет того, что субсидируют ставки сами или за счет того, что просто дают большие скидки и договариваются с банками. Получается, что даже рухнувший спрос никак не влияет на реальное положение вещей и цены.

Мой прогноз: ничего критически страшного после выборов, как и до выборов, не произойдет. Я не ожидаю какого-то галлопирующего роста цен, кроме случая, если вдруг по какой-то дикой причине ЦБ резко не снизит ставку и вдруг еще больше денег не выльется на рынок в виде кредитов. Точно будет охлаждение, но не обрушение. Эльвирна Набиуллина сказала, что пузыря ЦБ не видит на рынке недвижимости, видит перегрев.

На сегодняшний день у хорошего жилья в городах России есть потенциал как минимум не снизиться в цене, как максимум – вырасти на стоимость инфляции. Старый фонд будет постепенно снижаться в цене, кроме случая, если не будет насыщенности комфорт-классом или бизнес-классом за доступные деньги. Потому что если не будет в продаже большого количества классного жилья – люди вынуждены будут покупать вторичку. Откат цен вниз будет процентов 10-15 по году.

Что будет с новостройками? Вряд ли застройщики будут снижать цены, что связано со взаимоотношениями с банками. Если банки пойдут навстречу застройщикам, застройщики смогут сделать какие-то акции до 30-40%, но точечные.