То, как американцы покупают и продают дома, вот-вот перевернется с ног на голову

Потрясающее многомиллиардное антимонопольное постановление против Национальной ассоциации риэлторов в конце прошлого года привело к мировому соглашению в пятницу, которое ослабит мертвую хватку могущественной торговой группы на американском рынке жилья. Ожидается, что мировое соглашение с группой покупателей жилья на сумму 418 миллионов долларов вступит в силу примерно в июле, в ожидании одобрения судьи. Это изменило бы ряд правил и руководств, установленных NAR, которые, по словам критиков, искусственно завышали цены на жилье.

TL; DR: Комиссионные в размере 6%, разделяемые между брокерами покупателя и продавца, больше не будут нормой. Ожидается, что комиссионные агентов упадут — в некоторых случаях резко, — потому что они будут конкурентоспособными и договорными, а продавцы смогут искать более выгодные цены. И другие брокерские тактики, которые критики называют антиконкурентными, такие как правило, по которому агенты продавцов устанавливают компенсацию агентам покупателей, будут запрещены.

Это не все хорошие новости: в будущем покупателям, возможно, придется платить своему брокеру напрямую, что может оказаться непросто для покупателей, привыкших оплачивать эту комиссию в рамках своей ипотеки. И некоторые покупатели могут вообще отказаться от использования брокера. Кроме того, группа брокеров, вероятно, собирается уволиться.

Но самый большой вывод для покупателей жилья, несомненно, приветствуется: общая стоимость покупки дома должна снизиться в среднем на тысячи долларов.

Прощай, 6% комиссионных

На протяжении десятилетий американцы платили стандартную комиссию в размере около 6% при продаже дома, разделенную между брокером продавца и брокером покупателя. Национальная ассоциация риэлторов и ее 1,5 миллиона агентов говорят, что эти сборы являются предметом переговоров. Но по определенным правилам NAR комиссионные остаются значительно выше, чем в других странах, где они могут составлять в среднем около 1% или 2%.

После урегулирования эти комиссии будут полностью конкурентоспособными, что означает, что брокеры смогут рекламировать свои ставки потенциальным продавцам, а люди смогут совершать покупки в поисках выгодных предложений.

Ожидается, что комиссии за недвижимость упадут от 25% до 50% из-за новых правил, согласно TD Cowen Insights.

Покупателям, возможно, придется платить своим собственным агентам

Без руководящих принципов, согласно которым брокеры покупателей и продавцов распределяют комиссионные поровну, покупателям жилья, возможно, придется изменить способ оплаты своих собственных агентов.

Как правило, комиссия в размере 6% (обычно 3% для брокера продавца и 3% для их собственного агента) перекладывалась на покупателя в общей стоимости дома, которую покупатели могут выплачивать в течение десятилетий по своим ипотечным кредитам.

Но после завершения урегулирования покупатели могут в конечном итоге платить своим агентам новыми способами; включая, возможно, фиксированную плату. Отдельное новое правило потребует, чтобы брокеры покупателей заключали письменные соглашения со своими покупателями.

Хотя это добавит прозрачности процессу покупки жилья, он может стать обременительным — особенно для начинающих покупателей, многие из которых уже испытывают трудности с получением всей необходимой суммы для первоначального взноса, покрытия расходов на закрытие сделки, услуг юриста и всех других сборов, связанных с покупкой жилья.

Новые правила для брокеров

Одно правило, которое особенно раздражало критиков NAR, отменяется: требование, чтобы брокеры продавцов рекламировали комиссию, которую они будут выплачивать брокерским агентам. NAR теперь запрещает брокерам рекламировать эту компенсацию.

Это правило привело к двум плохим последствиям для покупателей, утверждают защитники доступного жилья: первое заключается в том, что оно искусственно завышало комиссионные. Во-вторых, это побудило брокеров предлагать покупателям более дорогие дома, чтобы их выплаты были выше.

Покупка дома должна быть дешевле

Главный вопрос: подешевеет ли покупка жилья? Отраслевые эксперты почти повсеместно ожидают утвердительного ответа. По мере роста конкуренции брокеров по ставкам комиссионные могут значительно снизиться.

За выставленный на продажу американский дом по средней цене — 387 000 долларов — продавцы платят более 23 000 долларов брокерских комиссий. Эти расходы перекладываются на покупателя, повышая цены на дома в Америке. Согласно анализу TD Cowen Insights, эта плата может упасть примерно на 6 000-12 000 долларов.

В совокупности это сэкономит людям кучу денег: американцы ежегодно платят около 100 миллиардов долларов комиссионных, и покупатели жилья могут сэкономить от четверти до половины этой суммы после завершения урегулирования, по словам Стивена Бробека, старшего научного сотрудника Федерации потребителей Америки, зонтичной группы некоммерческих организаций потребителей.