Как теперь считается срок владения квартирой для целей НДФЛ с продажи при перепланировке и в ряде других случаев

В уходящем году Минстрой и ФНС давала ряд разъяснений о том, как считается срок владения квартирой для исчисления НДФЛ при ее продаже. Некоторые правила в этом году изменились, а по ряду других были даны пояснения. Разбираемся.

Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

1. Как теперь считается НДФЛ при продаже квартиры после перепланировки — при объединении или разделении

Напомню, что в Налоговом кодексе есть два основных срока владения для целей НДФЛ — 5 лет и 3 года.

5 лет — это общий срок, применяемый в большинстве случаев.

3 года применяется в качестве исключения в случаях, когда продается унаследованная или приватизированная квартира, полученная по договору ренты, в подарок от члена семьи и близкого родственника, либо проданная единственная квартира.

А теперь что касается перепланировок, в результате которых из нескольких объектов недвижимости сделали один или, наоборот, один разделили на несколько.

Ранее срок владения после любой такой перепланировки обнулялся. Теперь будет считаться так:

• при объединении нескольких объектов в один — с даты приобретения в собственность последнего объекта;
  
• при разделении одного объекта на несколько — с даты приобретения права собственности на исходный объект.

Данное правило действует с 01.01.2024, в том числе применяется задним числом ко всем подходящим ситуациям (Письмо Минфина N 03-04-05/108753 от 05.11.2024).

2. Когда срок владения вообще может быть равен нулю?

Дело в том, что правила взимания НДФЛ хоть и установлены на федеральном уровне, но 85% налога идет в региональные бюджеты, а еще 15% — в муниципалитеты.

Поэтому региональные власти наделены правом установить свой срок владения для целей исчисления НДФЛ с продажи недвижимости. По общему правилу он не может быть больше установленного в НК РФ срока в 5 лет.

А вот меньше — вполне может быть. К примеру, срок в 3 года действует при продаже любой квартиры в Амурской и Иркутской областях. Еще в ряде регионов 3-летний срок действует для недвижимости, приобретенной после определенной даты (Письмо Минфина N 03-04-05/102531 от 23.10.2024).

3. Если продается недостроенная квартира

Как действуют правила о сроке владения, если предмет сделки — не сама квартира, а недостроенный объект, то есть по факту даже не сам объект, а имущественное право?

Разъяснили в Минфине и этот вопрос. В этом случае срок заключения договора ДДУ даже не играет роли, поскольку объект не завершен, и налогооблагаемый доход у продавца возникнет при любом сроке владения.

Не применяется здесь и вычет в размере 1 млн рублей — он действует только для завершенных объектов. А вот учесть расходы на приобретение можно (Письмо Минфина N 03-04-05/100940 от 17.10.2024).

**********

P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!

**********

Источник фото freepik.com